不動産投資 中立な情報で、賢明な投資を

不動産投資においての法人化した方がいい場合　それは収益900万円が分岐点になる。 よく法人化した方が節税できるとの話は聞くと思いますが、それはどんな場合でまたどんな優遇があるのでしょうか？ 個人の場合の課税所得税率（所得税・住民税）は195万円以下が15%、330万円超から695万円以下が30%、695万円超から900万円以下が33%、900万円超から1800万円以下が43%、1800万円超が50%となります。個人で年収1800万以上だと何と半分が税金で支払う事になります。 法人の場合の税率は400万円超から800万円以下が約25%、800万円超が約38%となります。上記の個人との比較で分かるのはその分岐点は年収（収益）が900万円である事が分かると思います。 またリフォームなどで不動産所得がマイナスになった場合は個人では3年間しか繰り越せません。しかし法人ではマイナスを9年間繰り越すことができます。3倍の期間で調整が効くのです。また法人化をすると利益を役員報酬として処理をして税金を格段に安くする事ができます。 例えば上の数字に当てはめてみると、900万円の収益だと個人のままだと税率が43％ですから387万円の課税（所得税・住民税）、法人だと法人税は38％で約342万円になります。さらに、この900万円を家族を5人役員登記をしてそれぞれ180万円ずつ役員報酬（195万以下）として支払えば個人所得としての税率は15％の為に、全体の税金は約135万円になります。節税の基本は個人と法人の税率の差にあります。家族に分散化して支払う形を取れば法人化することで最大の節税効果が得られることになります。 昨今の税制改革によりこの税率は法人は下がり、個人は上がる傾向があります。また900万円以下の所得とするならば個人としてでも大丈夫ですが、2棟目、3棟目と買い増して行き銀行融資を組む場合や、オーナーが高齢の方は個人では融資が組めない為、法人の方が有利になります。黒字決算を3期以上続ければ銀行から融資も下りやすくなります。 しかしスルガ銀行などは最初の融資は個人に対して行うので、法人化での計上のタイミングはこの様な融資条件や所得も考慮したうえでタイミングを見て行うのが得策です。その他では法人の場合他の経費と不動産の収益を損益計算できるためその優遇も受けられます。 注意点は、1棟目を買う際にいきなり法人化するのは税務申告や税理士の処理費用などがかかり、個人事業者の場合は最大で65万円の青色申告特別控除が可能ですが、法人にはその控除がありません。よって上記の900万円の数字の分岐点を考慮して法人登記をする事が重要となります。

イグジットの考察～5年は最低ホールドして、デッドクロスの前に売却する。 イグジットとは株で言えばホールドして売却する事を言います。不動産ではどうなのでしょうか？今日のキャピタルゲインの戦略基礎は、5年は最低ホールドしてデッドクロスの前に売却するです。 キャピタルゲインを的確に得る為に、各々の意味を学習して行きましょう。 まず、5年は最低ホールドするの意味合いは不動産は５年未満で売却すると短期譲渡所得とみなされ、売却益に３９％（所得税３０％、住民税９％）もの高額な税金がかかってきます。５年を超えて売却すると長期譲渡所得とみなされ、譲渡益に２０％（所得税１５％、住民税５％）の税金がかかります。 その差、所得税が30％と15％の2倍の違い、住民税が9％と5％と1.8倍の違いが出てくるのです。これは売却益が3000万あったとしても、30％の900万円が所得税としてかかり、9％の270万が住民税としてかかるのです。計1170万円もの税金がかかります。5年を過ぎれば同様に所得税15％・住民税５％で計算すると所得税450万円、住民税150万で600万円の税金となり、5年を超えるか否かで570万もの違いが出てきます。 また一方のイグジットの方の時期の解説です。デッドクロスとは不動産投資では減価償却費と元金返済のバランスが逆転する瞬間を言います。分かりやすく解説すると減価償却費などの「お金が出ていくわけではないけど経費にできるもの」と、元金返済の「実際にお金が出ていくのに経費にできないもの」の逆転が起こる瞬間です。 デッドクロスが起きているということは、減価償却による節税効果が薄くなり課税額が増えているということです。経費にできない返済割合が増えることも難しい問題です。デッドクロス物件を持つことで帳簿上は黒字になっているにもかかわらず、返済金や税金にて出ていく現金が多くなるため手元に残る益が減るどころか場合によっては足らなくなる場合もあります。以前説明したようにできるだけ長い年月で融資を組まないとこの様な事が起きます。 前回、新築10年保証の項で、築10年以内の不動産を狙うというのを話しましたが、中古不動産で劣化対策等級の査定期間にて短期融資の場合、償却期間が短い上に早い段階でデッドクロスを迎えてしまい所得税が大きくかかり、融資返済が原価償却で相殺できない問題が起こるのです。 よって融資を元に中古不動産を購入した場合、プロに相談してデッドクロスの時期を見極め最低5年はホールドしてデッドクロスの前にイグジットする事が的確なキャピタルゲインを得る為には重要なのです。

新築の10年保証について 今日は2009年に施行された「住宅瑕疵担保履行法」について学習しましょう。瑕疵（かし）とは欠陥を意味します。 投資用に購入した不動産において構造そのものに重大な欠陥があったことが判明したらどうしますか？　大手企業が販売したマンションの構造体の不備が問題になりその補償について社会的問題として取り上げられニュースになりました。購入した不動産に大きな欠陥があることが発覚した場合の対処方法について解説いたします。 購入後に発覚した不動産の構造上の重大な欠陥がありそれが判明した場合について。購入先の不動産会社はすでに倒産している場合もあります。現在では結論から言うと、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の欠陥が見つかった場合、国土交通大臣指定の保険会社が提供する新築住宅の保険を利用した不動産は、引き渡し後10年以内に瑕疵があった場合も補修を行った事業者に保険金が支払れ保障されるのです。 2005年に複数のマンションの構造計算偽造が社会的な問題になり、皆さんも記憶に残っていると思います。建築費削減にて安全基準値を下回る建築方法で施工されていました。それにより耐震性能が低い不動産が販売されました。これが社会問題となり2009年10月に住宅瑕疵担保履行法が施行されました。 建設業者が保険法人と契約し、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に関する損害が生じた場合、補修費用が保険で保障されることになります。不動産には10年間の瑕疵担保保証が付くことが義務化されました。補償対象は構造躯体と防水部分です。つまり新築後10年間は構造上欠陥が見つかったり雨漏りがした場合、保障され保険が下りるのです。 その為、新築から10年以内の不動産投資の方が保障が付いているので安心感があります。契約時に渡される重要事項説明書に書かれていますのでこの保険に入っているか必ず確認をして下さい。 中古不動産の場合は1981年以前に建てられた建物は旧耐震構造であり注意が必要です。中古不動産を購入する場合は住宅診断（ホームインスペクション）を有料ですが行って、欠陥が無いか確認してから購入するのが賢明です。