• 付加価値を付けて利回り2倍に。女性大家さんであり女性不動産屋さんクラソル加藤さん

    かぼちゃの馬車でスルガ銀行を始めとした金融業界、不動産業界が荒れに荒れていますが、パンプキンショックの裏側で、また違ったシェアハウス会社出身の女性が会社を起ち上げて1年経ったというのでお会いしました。 なぜか地方の大学の農学部を卒業し、IT会社を経て不動産会社を立ち上げた加藤さん。     二回目の転職先のシェアハウス会社で外国人をターゲットにした賃貸サービスに目をつけたのが数年前のことだったそうです。今では見慣れないバランス釜や三点ユニットでも、外国人は不満を言わず生活をしているその様相は加藤さんにとっては目から鱗だったようです。不動産会社に転職し、本格的に不動産の知識を身に付け、インターネット上でみつけた5百万円の戸建てを購入。シェアハウス会社の頃に身に着けた外国人が好きそうなリフォームテクと家具家電選びで相場5万円の家が10万円のお部屋に様変わり。加藤さんいわく「少しダサいくらいのわかりやすい部屋が人気になる」とのことです。 こうして利回り二倍の家に生まれ変わり、現在はブラジル人のご夫婦が猫と仲良く暮らしているそうです。 同じように都心の区分マンションも利回り二倍に生まれ変わらせ、外国人をターゲットに大家業を楽しんでいる加藤さん。この一年で資産を戸建て、区分マンション、アパート一棟へと増やしているそうです。      しかし、大家は副業でメインは不動産会社「クラソル」さん。自分と同じく楽しく不動産投資ができる大家さんが増えてほしいと一年前に不動産会社を立ち上げたそうです。 不動産の相場はあくまでも日本人をターゲットにしたもの。外国人に視点を向ければ相場は新しく作り変えることができると加藤さん。 大家業も不動産業も今後の活躍が楽しみですね。

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  • オークハウスさんの投資用シェアハウス

  • イメチェンさんの定額リフォーム

  • PRESIさんは、東京のアパートでNo.1

    PRESIさんは、東京の都心区のアパートでNo.1で、 設立まもないですが、とても勢いのある不動産投資会社さんです。 今回は、PRESIさんのブースで、オートカルクなども紹介させていただいていました。 オートカルクの方はさほどでもなかったのですが、 PRESIさんのアパートや不動産投資のセミナーなどは、とても人気でした。 社長さんはお若いですが、ご年配の方も多くお越しになって、自ら丁寧に対応されていました。  

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  • メイクス蔵前

  • プレジのアパート

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不動産投資戦略 その4

不動産投資戦略 その4 劣化対策等級を取得してキャッシュフローを良くする。 皆さんが車をローンで買う際に一括払い、12回払い、24回払い、36回払い、48回払い、60回払い、72回払いでは当然毎月の支払いも変わって来ます。これと同様に不動産を購入した際に何年で支払うかという融資期間がキャッシュフローを生む大きな要素となります。 そこで今回は劣化対策等数について学んでいきましょう。不動産が長持ちするということは不動産の価値が高いというのは単純に理解できると思います。しかし経済的な優遇を得られるようには見えません。しかしこの劣化対策等級を取得していると、銀行側に劇的に資産価値評価額を上げることができ、経済的優遇が得られるのです。 劣化対策等級というのは1~3までの3段階あり等級1は建築基準法を守っていれば取れる一番低いレベル、劣化対策等級3が最も高いレベルです。劣化対策等級が1つ上がれば25~30年の耐久期間が伸びるとされ、等級2なら50~60年、等級3なら75~90年は建物を使い続けることができるレベルということです。 投資対象を7000万程度の賃貸併用住宅とした場合、銀行は通常の耐用年数は22年としていますが、劣化対策等級2級以上を取得していると、耐用年数30年として融資期間を策定してくれるのです。 インカムゲインつまり家賃収入では、12年と20年ではその期間の違いの分だけ毎月の融資の返済額が変わりますから、キャッシュフローが出やすくなって投資物件としての収入が大きく上がることになります。短年で融資返済期間を組むと家賃収入に対して融資の返済額の割合が大きく、キャッシュフローが出にくいですが、融資返済期間が伸びることで毎月の手残り金額が数倍違うという場合もあります。車のローンの返済年数による毎月の返済額と同様な計算です。 キャピタルゲインの方でも考えてみましょう。つまり不動産の売却を10年でしたとして、その資産価値をどのように査定するのかを計算してみましょう。 不動産、今回は賃貸併用住宅を7000万円で建築したとすると、劣化対策等級を取らない状態では22年で価値ゼロに向けて資産価値が落ちていく計算になります。10年経つと22年ではあと12年持つという計算ですから、築10年では7000万円÷22年×12年=3818万円になります。 ところが劣化対策等級を取っていれば同様に計算すると、10年経つと30年ではあと20年持つという計算ですから、築10年では7000万円÷30年×20年=4666万円となります。その差は約848万円にもなります。銀行の査定評価が大きく変わることで売却した時に結果的に高値で売却できることになるのです。 もし劣化対策等級を取らなくても融資の下りやすい地方銀行等により、安易に30年間の銀行融資が受けられた場合でも、売却のタイミングが来た際に銀行の査定額が変わってくるのです。劣化対策等級は施工段階と完成後の検査機関の検査後に、住宅性能評価書を交付されます。新築する時にしか取得できません。これから賃貸併用住宅を建てたいと考えている人は、必ず劣化対策等級2級以上を取得することを忘れないようにするのが賢明です。 (酒本 経営戦略塾)

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不動産投資戦略 その3

不動産投資戦略 その3 不動産投資では銀行融資を受けて物件にレバレッジをかけて購入するのは前回説明しました。しかしオーナーが途中で亡くなってしまった場合はこの銀行への返済はどうなるのでしょうか? そのような事態に備えてのリスクヘッジで団体信用生命保険と呼ばれる制度があります。団体信用生命保険は団信と一般的によばれており、オーナーが返済中に亡くなった場合にオーナーの代わりに生命保険会社が銀行融資返済を肩代わりして貰う制度です。マイホームの銀行融資は、団体信用生命保険へ加入が原則として義務づけられています。しかし不動産投資ローンの場合は自動加入ではなく自分で別途加入手続きを行う必要があります。 団体信用生命保険は団信と書かれる様に団体で加入する保険です。個別に生命保険会社と契約するのではなく、銀行が生命保険会社に一括で申し込みます。銀行と契約した人全員が加入するので保険料が安くなる為です。一般的な保険と違い加入時の年齢に比例して保険料が上がるわけでもありません。20代でも50代でも同じ保険料で加入できるのです。この保険に入っていればオーナーが亡くなっても銀行返済が一括返済されるので、残された家族は借入残高がない状態で賃貸物件を相続できます。 これも不動産投資の大きな利点です。生命保険代わりに家族に資産を残せるのです。結婚を機に20代・30代で不動産投資を始めるのは家族の為を思って、オーナーが亡くなった万が一に負債が無く家族に不動産を相続できるのです。オーナーが亡くなった際には保険が適用されて銀行への返済は無くなるので、返済の無いマンションが残された家族に相続されて、生活費として毎月家賃を入金されます。家族の生活を保障するということだけではなく、家族に対して安心感を与えることにもなります。一般的な生命保険とは違い掛け捨てにはなりません。 団体信用保険の保障額は通常は1億円程度まで。銀行によっては外資と提携して3億円程度まで受ける場合もあります。銀行は団体信用保険に入ってない場合は「連帯保証人を付けて下さい。」と言って来ます。その場合は「団体信用保険に入る予定。」と連帯保証人なしで契約する事も可能です。ただし団体信用保険は個人で加入するものなので、法人で物件を購入する場合は加入できません。フルローンを組む銀行等は不動産への融資を個人名義しか取り扱っていないところもあります。 不動産投資が少ない自己資金で家族に財産を残せる優れた投資と言われるのはこれもその一つです。結婚を機に、子供が生まれたのが機に不動産投資を始めるのは家族を思っての事でもあるのです。 セミナーで私が話している事を主にアップしてきます。宜しくお願いします。 (酒本 経営戦略塾)

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不動産投資戦略 その2

レバレッジをかける レバレッジという言葉をご存じでしょうか? レバレッジとはテコの原理のように、少ない力で大きな物を持ち上げることを意味します。不動産投資の世界や株・FXではこの言葉が頻繁に登場します。投資の世界でのレバレッジの意味は融資の力を借り最低限の自己資金で大きな金額を動かすことです。不動産投資は銀行の融資で不動産の購入や経営ができるわけですから、これほどレバレッジの効く投資はありません。 株式は信用取引が3倍、FXは25倍と法律で決まっておりますが、不動産においてはフルローンが組めるためにこれ限りではありません。不動産投資の最大の魅力は銀行融資を元にフルローンで投資できるという点です。日銀のマイナス金利政策にて貸出金利も低く比較的少ない自己資金での購入が可能となり、スルガ銀行など銀行によってはフルローンが組める時代になりました。1棟あたりに充当する自己資金を抑える事により短期間で棟数を増やす事も可能となります。銀行が融資のハードルを下げてる今は不動産投資は一種の時流やタイミングであると言えます。 政府が日銀の政策を変えれば米国大統領が変わって政策が180度変わるものもあるので、そうなると現在の様な不動産投資ブームのチャンスは逃す事になります。現在が不動産投資のいい時期であると言えます。 最初に不動産投資としてまず頭に浮かぶのは区分マンションと思います。区分マンションは価格も手頃でリスクも少ないというイメージがあるかも知れませんが、空室になった途端に収入がゼロになってしまいそれどころか管理費、修繕積立金、金利返済の支払いのみが残る形となります。1棟買いの場合では8割の入居でも収入がゼロになるという事は無く、また家賃の操作により安定したインカムゲインを得る事が出来ます。インカムゲインは全体家賃×入居率で調整が効くわけです。 同じ不動産の融資でもマイホームと不動産投資では性格がまったく異なります。マイホームというのは資産と思われがちですが、ロバート・キヨサキの「金持ち父さん・貧乏父さん」の本にある様に利益を生むものを「資産」と捉えるならば、前者は利益を生まず消費するだけ、不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインを得られる「資産」となります。 またマイホームは個人の信用力・収入が審査の軸となりますが、不動産投資は個人の信用力よりも物件そのものを担保とする為、物件のインカムゲイン(家賃)の事業計画書が審査の軸となります。不動産投資はまずこの根本を理解しておく必要があります。 ではどの銀行で融資を受けるべきか? 地銀はメガバンクと比べて融資が通りやすいのです。さらに都市銀行と地銀を比較すると地銀の方が融資は通りやすいのです。自身に一定の700万円以上の収入と物件の利回りが高ければ1棟をフルローンで借りられることも可能です。地銀を利用する際の注意点は、対象物件・住居・勤務地などが営業エリア内にあることが前提となっている場合が多いので、地域の銀行はどこが良いかを吟味する必要があります。 (酒本 経営戦略塾)

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