不動産投資 中立な情報で、賢明な投資を

レントロールを読み取る力 中古不動産を買う際にレントロールを読み取る力が必要になります。レントロールとは、どの部屋にいくらの家賃や共有費で入居者がいるか示した一覧表の事です。賃借条件や入居者の状態を知る事ができます。不動産を一棟買いする際はその物件の収益を見極める基準となるもので非常に重要なものです。購入前にインカムゲインを計算して銀行に提出する事業計画書を書く際の重要な資料となります。 レントロールを読み取る注意点を学習して行きましょう。各部屋の契約開始時期の情報が記載されていなければ、その情報を事前に貰い最近の入居者の家賃を確認する必要があります。部屋ごとに家賃のばらつきがある場合があるからです。またその購入する地域での相場を知る事が重要です。 敷金の有無の確認と共に、一般的に東京圏では敷金は継承して関西圏では敷金は継承しない傾向があります。水道料金も個別で水道会社に入居者が直接支払っているケースと、一括でオーナーが一括で支払っているケースがあります。電気、ケーブルテレビ、インターネットも同様に数字を見て直接入居者が個別に支払っているのか、オーナーが一括で支払っているかを確認する必要があります。オーナーが一括で支払っている場合は家賃に含まれ、それを事業計画書に落し込む必要があります。 入居者の属性等の確認も必要です。入居者が同一法人による社員寮等ではないかの確認も必要です。社員寮などで契約されていた場合、企業の移転などにより全室一気に空室になるリスクを含みます。空室率はレントロールを見て一目瞭然ですが、入居時期や入居者の属性は分散していた方がその後の家賃収入の安定収入に繋がります。また学生が多い場合は2年時の校舎の移転等により3月時期の一斉の空室のリスクを含みます。これはレントロールには書かれていないので注意が必要です。 また、最近の経済状況では直近の入居者は家賃が安くなってる傾向があり、初期から更新をしてる入居者は高い家賃で借り続けている傾向が見受けられます。この上下をみて事業計画書を作る必要があります。あとはそのレントロールの数字が本当かどうか購入前に電気のメーターを見て止まっていないかどうかの確認や、夜に明かりがついているかどうかの確認も必要でしょう。 購入前にこの辺を事前にきちんと確認する必要があります。契約をする際には重要事項証明書、売買契約書、そしてこのレントロールは必ず契約書に添付して貰いましょう。レントロールを読み取り、固定資産税、地方税を確認して事業計画書を作成し、きちんと収支を事前に考慮できる知識を持つ事が肝心です。まずはセミナーに参加してみましょう。

不動産投資戦略の立案 会社員や事業経営の傍ら不動産投資で不労所得をあげたいのであればその目的に沿った戦略を立てることが必要です。 投資家自身が自分の戦略を明確に説明できないことが多いのが多いのです。自分が何を目指して投資をしているのかを忘れてしまうと、自分が本来買うべきでない物件に魅力を感じてしまいます。実際に自分が貯めた資金を投資する場に身を置いて、それを自分のこととして判断する状況にならないと投資戦略に一本の軸を据えることの重要性を理解することはできません。数億円以上の投資規模になっているのであれば専門家の知識の利用も検討するのも必要です。 当初の戦略立案にしっかり時間を使うことが重要です。どのような地域でどんな物件を購入するのか、融資はどこを使うのか、何が妥協出来て何が絶対に譲れない条件なのかを考慮する必要があります。 投資戦略を立てる上で考えるべきポイントは、銀行はどこを使うべきか。探すべき物件の地域、構造、収益性はどのようなものか等、設定した条件に基づいて物件を探すことになるが、実際はいくら探してもその条件で物件が見つからないことが多くあります。 その原因は専門家が足りないか情報が足りないかのどちらかです。戦略に沿った行動になっているのかを随時自分でチェックし必要に応じて戦略そのものを修正しなければなりません。 不動産投資には新築投資、築古アパート投資、大規模ＲＣ投資など様々な手法がありますが、情報を収集しどんな投資法が自分に合っているか検討する必要があります。自分の立てた投資戦略についてなせ株式やFXや他の投資でないかを明確に語れるようになれる必要があります。 何故大きな金額を投資するべきだというかと言うとそれは投資家目線だけでなく経営者の視点から見てもそう言っているからです。 経営者は多くの融資を銀行から受けながら、利益率が低いくても大きな市場を持つ分野に資金を投入してビジネスを行っています。そうでないと、大きな額の利益を残すことは出来ないからです。 売上は基本的に投資規模に比例して上がることになりますが、利益率は売り上げの大小によって変化しないからです。売上1億の街の飲食店も、売り上げ100億円のチェーン店も飲食店も飲食店という業態であれば利益率は大して変わらない場合も多いのです。 あくまで利益率のみに焦点を当てた例になりますが、これを不動産投資に置き換えると1億円の物件を一つ所有するには物件を探し・銀行から融資承諾・売主と契約・決済を行う必要があります。 1億円の物件を1棟所有するのも10棟所有するのも1つずつのプロセスは変わらないのです。基本的には一つの物件について、物件を探しから決済するという変わりない過程を経ることになります。これは不動産の市場規模がとてつもなく大きいから、再現性を伴って何度も実現できるのです。 もちろん物件をいくつも買うのは容易ではなりません。ただ市場自体があるかどうかわからない分野で、革新的で利益率の高いビジネスモデルを考え出すよりもはるかに再現性があり現実的なのです。 市場にはマーケットサイズというものがあり、各業界はそのマーケットサイズの中で凌ぎを削っているのです。不動産売買は、日本国内だけでも何十兆円もの市場があります。一人が数億円程度買ったところで、市場が枯渇したり、ビジネスのルールが変わることはまずないのです。  　（酒本　経営戦略塾） ……………………………………………………………………… 酒本氏のセミナーに参加されたい方は、以下のフォームでお申込みください！   セミナー選択必須 2月9日（19時〜）：賃貸併用 丸の内 JPタワー2月12日（13時～）：渋谷 クォーツギャラリー渋谷2月22日（19時〜）：賃貸併用 丸の内 JPタワー2月25日（13時～）：渋谷 クォーツギャラリー渋谷3月12日（13時～）：渋谷 クォーツギャラリー渋谷3月25日（13時～）：渋谷 クォーツギャラリー渋谷個別面談予約する（折り返しで時間指定、場所：麹町オフィス） 姓必須 名必須 電話番号必須 メール必須 業界 -なし-通信業技術系企業政府/地方公共団体製造業金融サービス業IT サービス業教育機関医薬品業不動産業コンサルタント業医療機関 年収 -なし-600万以上800万以上1000万以上1500万以上2000万以上

1棟目を買うのは東京圏にする 人口減少社会において人口が増加している地域は47都道府県のうち、一極集中の東京、福岡、愛知、神奈川になります。東京の人口増は東京オリンピックの開催決定により、東京のインフラ整備が進み不動産価格が急騰しております。埼玉・千葉は地域により考察が必要です。埼玉は大宮より都心近隣、千葉は千葉市より都心近隣。大阪は以外にも人口減少傾向にあります。 一極集中は年々加速して東京・埼玉（大宮より都心近隣）・神奈川・千葉（千葉市より都心近隣）のいわゆる東京圏といわれる地域は、人口流入数が昨年対比で1万2884人増の年間10万9408人が流入して年々増加しております。さらにこの地域の特徴は大学や企業などが沢山あり単身者が多い事も特徴としてあげられます。労働者人口が毎年10万人都心に流入するという事は、計算上単身者向け住宅が毎年10万個必要となる計算です。 東京都心においては仕事を求めての注入が多い事により、ファミリータイプより単身者タイプの東京圏の需要が増えるのが予想されます。東京圏入居者の単身者は中堅層以下が多く、車の所有率が低い為に駅から徒歩圏内の物件を選ぶ事が重要になります。市場規模でいうと2010年に1.9兆円規模の単身者需要の希望が2030年に2.1兆円と2000億円規模で増えると予想されております。 1棟10室の部屋があったとすると10万÷10室＝1万個需要がでます。つまりインカムゲインには需要増で空室リスクは低く、キャピタルゲインにおいては、東京オリンピックのインフラ整備における土地の高騰により売却増が狙えるのです。なぜ東京圏の土地が上がっているかというとREIT(不動産投資信託）つまり海外の投資マネーが大量に国内に流れ込んでいるからです。 REITという仕組みは米国が発祥でReal Estate Investment Trustの略でREITと呼ばれています。投資家から集めた資金で不動産などを購入し、その売却益や家賃収入を投資家に分配する金融商品です。従来の投資信託は主に有価証券を対象としてましたが、2000年11月に施行された改正証券投資信託法により不動産等も運用対象とすることが可能になりました。株式と同じように株式市場で売買されています。東京証券取引所は2001年にREITの売買市場を立ち上げました。 このREITの数字は毎年増加しております。理由としては円安傾向があり日本の不動産が買いやすい状況にある為にREITの数字が上がっているのです。中国最大の不動産会社「緑地集団」もみずほと提携して日本の不動産を買収して行くと発表しております。 ではオリンピック以降のその後はどうなるか、事例を検証してみるとロンドンオリンピック、北京オリンピックのその後も両方とも不動産は上昇しております。つまりインフラ整備が行われる事により、一極人口流入の流れが進みオリンピック以降もその傾向は続くと考えられます。 また中国ビザの中国政府の政策緩和により中国人の来日の増加が毎年起こっており、それも一つの要因として単身者タイプの不動産需要増が予想されます。2015年1月から中国人に対するビザの発給要件がさらに緩和され、具体的には有効期間中は何度でも日本に入国できる数次ビザの発給要件が緩和され、これまで求めていた日本への渡航歴要件の廃止や日本側身元保証人からの身元保証書等の書類要件が省略されました。皆さんも街中で中国人を見る機会が多くなったと思います。外国人を対象にしたホテル等も需要増となる事が予想されます。 この様に1棟目を買うのは戦略と戦術が必要でありこの様な必須不可欠な知識を皆さんと一緒に勉強して行きましょう。 （酒本　経営戦略塾）