海外不動産投資戦略 フィリピンの首都・マニラにある「マカティ地区」は日本の丸の内の様な地区で、高層レジデンスが多く建ち並ぶ地域です。この地域では日本の高級レジデンスの様な不動産が700万円~購入できます。表面利回りは8％~12％前後です。フィリピンは前家賃制なので700万円の不動産に投資をしてリースすると、表面利回り10％だとするといきなり70万円のリターンがあります。 人口減少社会の日本とは異なり、フィリピンの人口構造はピラミッド型の為、フィリピンの人口は現在1億人、これが10年後には1億4000万人に程になると言われております。その為、住宅需要があり空室率は5％程度です。また経済成長率も7％前後を推移しており中国経済の成長と似ております。 700万円~ですからBMW1台分ぐらいの値段で高級レジデンスが購入できてリースする事ができるのです。住宅としての部屋のリースやオフィイス棟であればオフィスとしてリースする事も可能です。リーシングは現地の会社が行います。10年リースして元を回収したらそのままリースをしても良いし、老後に自分たちで住む事もできます。 マカティ地区のトランプタワーは2016年に着工して即完売済みです。日本人による投資で買われたそうです。 また将来移住をする場合のビザは、フィリピンには米国､ドイツ､日本等に対し発行される「クオータービザ」というのがあります。年齢制限・有効期限なしで、独身でも既婚者でも取得可能。犯罪歴や伝染病等の問題が無ければ誰でも永住権が取得できます。 クオータービザを取得すれば不動産価格の8割のノンリコースローンで、現地の銀行からでも融資が可能です。ノンリコースローンというのは、いざとなれば物件を手放せば返済の義務はないローンの事です。 現在CENTURY・GROUPのマカティ地区の「AZURE」などが募集をしております。パリスヒルトンがデザイン・プロデュースをしたレジデンスです。 　AZURE・PARIS HILTON・動画 　AZURE・動画 海外不動産投資に興味がある方はお問い合わせ下さい。　文責・酒本

不動産投資における銀行の固定金利と変動金利 今日は銀行融資の固定金利と変動金利について学習しましょう。 銀行から融資を受けた場合、フルローンにせよ頭金を入れた融資にせよ金利を考察する事になります。金利には2種類あり固定金利と変動金利という2種類の金利があります。イールドギャップにおける利益を確保する為には金利を安く抑えるのが1つの観点になります。 固定金利の場合、金利変動がないので将来にわたっての返済額は契約時点で決定します。将来金利が上昇して返済額が過大となるような金利リスクを予防して計画を立てる事ができます。しかしながら金利リスクを銀行などの金融機関側が負う事になる為、固定金利は変動金利のものよりも金利が高くなります。 変動金利のメリットは金利が固定金利のものよりも安いという点です。現在は日銀のマイナス金利政策により超低金利における不動産投資ブームですが、変動金利と固定金利とでは数%以上も違うケースもあり、金利の違い数％と言っても総額1億以上の不動産投資においてはこの数%の違いでもかなり大きな差が生じます。 変動金利の場合は将来金利が上昇すると支払い増につながるリスクを含みます。金利上昇リスクについて考察してみましょう。しかしながらこの20年の間変動金利も右肩下がりです。現在マイナス金利を含む緩和政策が行われている間は大きく金利が上昇する要因はありません。現在の政権が続く限りその金融緩和政策が長く続く状況になっています。 固定金利と変動金利における違いは説明した通りですが、グラフの動向をみて最初にどちらを選ぶかが重要な観点となります。不動産投資における銀行融資の場合は固定金利と言っても10年以内が一般的です。固定金利の間は返済実績を積み固定金利期間が終わるころ金融機関へ金利交渉を行うのも1つの方法です。   次回の不動産投資セミナー日程はこちらから  

不動産投資戦略　その１２ 管理会社の選び方 先日、私のクライアントの会社で不動産を30か所ぐらい経営している社長にお会いして話を聞きました。 どの様な管理会社を選ぶべきか？と具体的体験をお聞きしました。 不動産管理会社の仕事は多岐に渡りますが、ずばり「早く埋めてくれるところ」、「呼べばすぐ来てくれるところ」と答えておりました。 その方は地方で大型RCマンションから、テナント型不動産、小さいところではコンビニや美容室などの不動産を保有して入居者をいれて経営しています。入居者・家賃収入だけで収入は年1億円を超えて、他の会社も経営なされています。会社勤めをしながら不動産を保有している方も多いと思うので、不動産投資において管理会社を選ぶのは重要な観点となります。 また物件をこの社長の様に多数保有していると遠方の不動産も経営することとなり、全部は自分では見切れません。管理会社にほぼ全部任せることとなります。物件を管理するという事は、集金管理、募集、クレーム対応など、管理会社がやるべき仕事が多数あり、入居者からの問合せの対応など、1年365日常に連絡が取れる状態でないといけません。 その社長は地方で不動産を多数保有して経営しておりますが、ほぼ満室経営を維持しております。土地を購入してからの新築物件から大型RCなど色々保有しております。 その具体的方法は物件周辺の主要交通機関を調べ、物件周辺の会社を3社以上リストアップを行い、店長レベルの人物と面談を行い賃貸付けの具体的方法を聞く事です。各社の比較を行い一番賃貸付けが強いと判断した管理会社を特定します。管理会社の選び方は、具体的に家賃がいくらであれば何カ月以内に満室に出来るかを確認し、その会社の管理物件の入居率なども確認するべきです。 リフォームを提案してくる会社もありますが、その社長が仰った通りに「早く埋めてくれるところ」が最重要ポイントであり、リフォームなどは他の業者を使っても良いからです。社長が仰った2番目の「呼べばすぐ来てくれるところ」。これは物件から遠方の管理会社は極力選ばないことです。遠方の管理会社ではきめ細かい対応が出来ないし、賃貸付けも結局は物件周辺の不動産会社に頼むことになります。 管理会社はできるだけ貸付けが優れた会社を選びだし、その会社に一括で任せた方が何度も会わずに一元管理ができるので、地域で一番賃貸付が良い管理会社と一元的に付き合う事が重要になります。 次回の不動産投資セミナー日程はこちらをクリックして下さい。  

リーシング戦略 今日はインカムゲインにおけるリーシング戦略について学びましょう。不動産投資においてインカムゲインとは家賃収入との事だとは以前学んだと思います。今回の「リーシング」という言葉は不動産業界では賃貸の不動産物件に対してテナント仲介業務を行うことを意味します。インカムゲインは家賃に入居率を掛けたものになりますから空室を作らない為の戦略が必要になります。 空室が埋まらなければインカムゲインが減るわけで、特に地方ではそこのリーシング戦略が必要になります。まずリーシングで必要なのが地域の仲介業者様への物件認知度、図面の分り易さ、物件の適正賃料、競合比較、ターゲット属性等があります。家賃を下げれば満室になるという安易な考えは愚の骨頂であり、インカムゲインも下がる事となります。それよりは上記を踏まえて満室経営を目指す事です。 不動産業界にありがちなのがモノクロのFAXの様な図面。実際の建物がどんなに素敵でも物件図面がモノクロならその素晴らしさは伝わりません。内装設備がいかに最新でも写真がなければイメージも沸きません。図面と言えばモノクロが当たり前だと考えているオーナー自身が、まず街の不動産屋でカラ―の部屋の写真付きの図面を自分の目で見てみる事です。するならばその差は歴然なのが分かると思います。 仲介業者に訪問しカラーで見やすい図面として営業して貰う必要があります。これは一種のマーケティングであり、家賃を下げる前にリーシング戦略を立て直してみる必要があります。投資した不動産に入居者を紹介する可能性のある仲介業者の数をまず把握する必要があり、そして仲介業者の連絡先や情報をデータ化しておく事も必要になります。 米国の事例を見てみると、オンライン不動産情報サービスを展開するZillow（米国NASDAQ）という会社がZestimateと呼ばれる独自の手法で推計し住所を入力するだけで、隣の家の価格や賃料の時系列推移を示してくれるサービスを展開しています。米国では不動産業者や居住用不動産への投資家にとっても必須のデータとなっております。 またコピーライティングにおいては、最近では｢デザイナーズ・マンション」、「デザイナーズ・アパート」、「ウォシュレット付トイレ」、「オートロック」や、昔から馴染みのある言葉であれば、「新築」、「日当たり良好」、「閑静な住宅街」、「コンビニ徒歩3分」等、入居意欲が湧く様なキーワードを散りばめる必要があります。

不動産投資においての法人化した方がいい場合　それは収益900万円が分岐点になる。 よく法人化した方が節税できるとの話は聞くと思いますが、それはどんな場合でまたどんな優遇があるのでしょうか？ 個人の場合の課税所得税率（所得税・住民税）は195万円以下が15%、330万円超から695万円以下が30%、695万円超から900万円以下が33%、900万円超から1800万円以下が43%、1800万円超が50%となります。個人で年収1800万以上だと何と半分が税金で支払う事になります。 法人の場合の税率は400万円超から800万円以下が約25%、800万円超が約38%となります。上記の個人との比較で分かるのはその分岐点は年収（収益）が900万円である事が分かると思います。 またリフォームなどで不動産所得がマイナスになった場合は個人では3年間しか繰り越せません。しかし法人ではマイナスを9年間繰り越すことができます。3倍の期間で調整が効くのです。また法人化をすると利益を役員報酬として処理をして税金を格段に安くする事ができます。 例えば上の数字に当てはめてみると、900万円の収益だと個人のままだと税率が43％ですから387万円の課税（所得税・住民税）、法人だと法人税は38％で約342万円になります。さらに、この900万円を家族を5人役員登記をしてそれぞれ180万円ずつ役員報酬（195万以下）として支払えば個人所得としての税率は15％の為に、全体の税金は約135万円になります。節税の基本は個人と法人の税率の差にあります。家族に分散化して支払う形を取れば法人化することで最大の節税効果が得られることになります。 昨今の税制改革によりこの税率は法人は下がり、個人は上がる傾向があります。また900万円以下の所得とするならば個人としてでも大丈夫ですが、2棟目、3棟目と買い増して行き銀行融資を組む場合や、オーナーが高齢の方は個人では融資が組めない為、法人の方が有利になります。黒字決算を3期以上続ければ銀行から融資も下りやすくなります。 しかしスルガ銀行などは最初の融資は個人に対して行うので、法人化での計上のタイミングはこの様な融資条件や所得も考慮したうえでタイミングを見て行うのが得策です。その他では法人の場合他の経費と不動産の収益を損益計算できるためその優遇も受けられます。 注意点は、1棟目を買う際にいきなり法人化するのは税務申告や税理士の処理費用などがかかり、個人事業者の場合は最大で65万円の青色申告特別控除が可能ですが、法人にはその控除がありません。よって上記の900万円の数字の分岐点を考慮して法人登記をする事が重要となります。

イグジットの考察～5年は最低ホールドして、デッドクロスの前に売却する。 イグジットとは株で言えばホールドして売却する事を言います。不動産ではどうなのでしょうか？今日のキャピタルゲインの戦略基礎は、5年は最低ホールドしてデッドクロスの前に売却するです。 キャピタルゲインを的確に得る為に、各々の意味を学習して行きましょう。 まず、5年は最低ホールドするの意味合いは不動産は５年未満で売却すると短期譲渡所得とみなされ、売却益に３９％（所得税３０％、住民税９％）もの高額な税金がかかってきます。５年を超えて売却すると長期譲渡所得とみなされ、譲渡益に２０％（所得税１５％、住民税５％）の税金がかかります。 その差、所得税が30％と15％の2倍の違い、住民税が9％と5％と1.8倍の違いが出てくるのです。これは売却益が3000万あったとしても、30％の900万円が所得税としてかかり、9％の270万が住民税としてかかるのです。計1170万円もの税金がかかります。5年を過ぎれば同様に所得税15％・住民税５％で計算すると所得税450万円、住民税150万で600万円の税金となり、5年を超えるか否かで570万もの違いが出てきます。 また一方のイグジットの方の時期の解説です。デッドクロスとは不動産投資では減価償却費と元金返済のバランスが逆転する瞬間を言います。分かりやすく解説すると減価償却費などの「お金が出ていくわけではないけど経費にできるもの」と、元金返済の「実際にお金が出ていくのに経費にできないもの」の逆転が起こる瞬間です。 デッドクロスが起きているということは、減価償却による節税効果が薄くなり課税額が増えているということです。経費にできない返済割合が増えることも難しい問題です。デッドクロス物件を持つことで帳簿上は黒字になっているにもかかわらず、返済金や税金にて出ていく現金が多くなるため手元に残る益が減るどころか場合によっては足らなくなる場合もあります。以前説明したようにできるだけ長い年月で融資を組まないとこの様な事が起きます。 前回、新築10年保証の項で、築10年以内の不動産を狙うというのを話しましたが、中古不動産で劣化対策等級の査定期間にて短期融資の場合、償却期間が短い上に早い段階でデッドクロスを迎えてしまい所得税が大きくかかり、融資返済が原価償却で相殺できない問題が起こるのです。 よって融資を元に中古不動産を購入した場合、プロに相談してデッドクロスの時期を見極め最低5年はホールドしてデッドクロスの前にイグジットする事が的確なキャピタルゲインを得る為には重要なのです。

新築の10年保証について 今日は2009年に施行された「住宅瑕疵担保履行法」について学習しましょう。瑕疵（かし）とは欠陥を意味します。 投資用に購入した不動産において構造そのものに重大な欠陥があったことが判明したらどうしますか？　大手企業が販売したマンションの構造体の不備が問題になりその補償について社会的問題として取り上げられニュースになりました。購入した不動産に大きな欠陥があることが発覚した場合の対処方法について解説いたします。 購入後に発覚した不動産の構造上の重大な欠陥がありそれが判明した場合について。購入先の不動産会社はすでに倒産している場合もあります。現在では結論から言うと、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の欠陥が見つかった場合、国土交通大臣指定の保険会社が提供する新築住宅の保険を利用した不動産は、引き渡し後10年以内に瑕疵があった場合も補修を行った事業者に保険金が支払れ保障されるのです。 2005年に複数のマンションの構造計算偽造が社会的な問題になり、皆さんも記憶に残っていると思います。建築費削減にて安全基準値を下回る建築方法で施工されていました。それにより耐震性能が低い不動産が販売されました。これが社会問題となり2009年10月に住宅瑕疵担保履行法が施行されました。 建設業者が保険法人と契約し、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に関する損害が生じた場合、補修費用が保険で保障されることになります。不動産には10年間の瑕疵担保保証が付くことが義務化されました。補償対象は構造躯体と防水部分です。つまり新築後10年間は構造上欠陥が見つかったり雨漏りがした場合、保障され保険が下りるのです。 その為、新築から10年以内の不動産投資の方が保障が付いているので安心感があります。契約時に渡される重要事項説明書に書かれていますのでこの保険に入っているか必ず確認をして下さい。 中古不動産の場合は1981年以前に建てられた建物は旧耐震構造であり注意が必要です。中古不動産を購入する場合は住宅診断（ホームインスペクション）を有料ですが行って、欠陥が無いか確認してから購入するのが賢明です。

レントロールを読み取る力 中古不動産を買う際にレントロールを読み取る力が必要になります。レントロールとは、どの部屋にいくらの家賃や共有費で入居者がいるか示した一覧表の事です。賃借条件や入居者の状態を知る事ができます。不動産を一棟買いする際はその物件の収益を見極める基準となるもので非常に重要なものです。購入前にインカムゲインを計算して銀行に提出する事業計画書を書く際の重要な資料となります。 レントロールを読み取る注意点を学習して行きましょう。各部屋の契約開始時期の情報が記載されていなければ、その情報を事前に貰い最近の入居者の家賃を確認する必要があります。部屋ごとに家賃のばらつきがある場合があるからです。またその購入する地域での相場を知る事が重要です。 敷金の有無の確認と共に、一般的に東京圏では敷金は継承して関西圏では敷金は継承しない傾向があります。水道料金も個別で水道会社に入居者が直接支払っているケースと、一括でオーナーが一括で支払っているケースがあります。電気、ケーブルテレビ、インターネットも同様に数字を見て直接入居者が個別に支払っているのか、オーナーが一括で支払っているかを確認する必要があります。オーナーが一括で支払っている場合は家賃に含まれ、それを事業計画書に落し込む必要があります。 入居者の属性等の確認も必要です。入居者が同一法人による社員寮等ではないかの確認も必要です。社員寮などで契約されていた場合、企業の移転などにより全室一気に空室になるリスクを含みます。空室率はレントロールを見て一目瞭然ですが、入居時期や入居者の属性は分散していた方がその後の家賃収入の安定収入に繋がります。また学生が多い場合は2年時の校舎の移転等により3月時期の一斉の空室のリスクを含みます。これはレントロールには書かれていないので注意が必要です。 また、最近の経済状況では直近の入居者は家賃が安くなってる傾向があり、初期から更新をしてる入居者は高い家賃で借り続けている傾向が見受けられます。この上下をみて事業計画書を作る必要があります。あとはそのレントロールの数字が本当かどうか購入前に電気のメーターを見て止まっていないかどうかの確認や、夜に明かりがついているかどうかの確認も必要でしょう。 購入前にこの辺を事前にきちんと確認する必要があります。契約をする際には重要事項証明書、売買契約書、そしてこのレントロールは必ず契約書に添付して貰いましょう。レントロールを読み取り、固定資産税、地方税を確認して事業計画書を作成し、きちんと収支を事前に考慮できる知識を持つ事が肝心です。まずはセミナーに参加してみましょう。