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素人・セミプロ向け本

不動産投資初心者の方が、情報収集を始める際、WEBサイトでの情報収集の次に、最初に行く場所が、そう、本屋さんなんです。『金持ち父さん、貧乏父さん』の本を読んで不動産投資を始めた方は、日本にも世界にも大勢いらっしゃいます。ロバート・キヨサキさんは、ポートランドで最初の一軒を買われたそうで、ハワイの不動産にもお詳しいわけですが、日本の不動産、東京の不動産をやられて成功されたわけでもないので、日本で不動産投資をするに際しては、やはり日本の税法、法人個人のメリットデメリット、業界の特徴等、を知っておくべきだと思います。

この本以外にも、成功された大家さん達は、最低、数冊は持ってらっしゃいますが、バイブルとなるものに出会えるかどうか、それが、不動産投資の成否にかかっているとすると、いろんな本があるなかで、どれを買って帰るのか、なかなか慎重にならざるをえませんよね。

そこで、東京の大規模な書店にいってみまして、ざっと全部読破しまして、各カテゴリーに分類してみました。

営業本

営業本は、不動産会社さんが、自社物件を売るために発行している本です。
流れとして、最終的に自社物件を買うのが一番良いという流れになっています。

コンサルタント本

コンサルタント本は、コンサルタントの方が、アドバイスをうけたい方を探し、税務コンサル等や会社設立、相続などの仕事を受けるために、不動産投資について書かれています。法人化のメリットや、節税等について触れることが多いです。
最終的には、自身で不動産投資しているわけではなかったりして、さしさわりない内容が書かれていることが多いです。

主婦正直本

主婦で成功した方が、私でもできた、というような本です。正直に書かれていることが多く、自身のメリットにならなそうなのですが、本気で皆さんに進めているのがつたわってくる内容です。おすすです。

エリア・開発本

ある特定のエリアについて、ここがこれからは伸びるのでお得だとか書かれている本です。基本的にはリードタイムもあり、
資料の内容が、1,2年前のものであったりすることも多く、書籍にして本屋の在庫となっているのは微妙なきがします。
また、概論や抽象論になりますので、具体的に、読者としては何をすればいいのかが、わからないことが多いです。

競売任売タイミング本

これらは、正しいのですが、実践することがむつかしいのです。誰でもできることの場合はチャンスが少ないです。

自慢話本

中長期のタイミングがよく、儲かった人が、こんなに資産ができたと自慢している本です。例えば2010年頃に買ったり買い始めた方等が、順調に市場の回復にのって、儲かっている場合に、簡単に儲かったということを自慢するような本です。が、市場がもとにもどって熱くなってくると、同じように安く買う事は難しいため、あまり参考にはならないことが多いです。成功の本質がどこにあるのか、判断できればよいのですが、たとえば、成功した理由は、「単に買う時期がよかったのです!」とは書いていないため、初心者にはミスリーディングな場合があります。

地方の人がかいた話本

地方の人がたとえば戸建ての賃貸だとか、ワンルームの木造アパートとかについて書き、成功したというような内容で、あまり多くはないのですが、東京や大都市圏では、必ずしもそのようにならないので、注意が必要です。しかし、著者はたいてい地方でのみ不動産投資をしている場合が多く、全国区では正しくないことである認識がないため、そのような記述になっていません。また一方で都市部の人もこれが地方の話だという色眼鏡をかけないまま読んでしまう可能性があり、最終的には、物件を選ぶにあたり、実需や物件の需給をみればわかるでしょうが、しばらく時間を無駄にするかもしれません。
具体的に、東京と地方の差について触れてみましょう。例えば、東京と地方では、グロスの利回りの差がいまだ存在し、またネットの利回りでいえば、物件価格の大きさと小ささ、それにかかる管理や修繕のコストがどの程度差があるのか、また土地の上がり具合や下落局面の下がり具合が、東京都内でもかなり差があるだけでなく、東京と地方とではさらに差があるわけですし、その先行と遅行の程度、銀行ローンの需給の状況も、サイクルの最初と最終の局面では違う場合も多いでしょうし、アパート用地の取得の難易度についても、とてつもなく違います。そうしたものは参加者の知識量とそもそもの参加者数の差でもありますが、もっと数字で明確にわかるものとしては例えば、土地と建物の割合の差、加えて、賃貸人の数や趣向、人口流入の状況についても違ってきます、等々、東京と地方の差は、上げればきりがありません。が、書店で2000円程度でかかれた本に、そうした内容を期待してもしょうがないのですが、地方在住の方が、ご自分のお住まいの地域と非常に似た状況の地域の方の本を読まれるのであれあば参考になることもあるとおもいますが、そうでない場合は、あるいは、それが似ているかどうかが判断つかないような場合は、わざわざ最初に買わなくてもよいのかなとはおもいます。

高学歴本

マクロ経済や金利や人口やさまざまなグラフがでてきて、難しそうで正しそうなのですが、だいたいは普通の結論になり、堅実な投資を進められます。
ですが、大きく儲けるというよりも、銀行預金よりは少し儲かったかもという利回りに落ち着くような本です。

OO大家さん本

成功したOO大家さんという方が書いた本で、何のために本をかくのか目的がよくわからないような本ですが、純粋に皆さんに不動産投資で儲けてほしいと思っているような本なので、主婦正直本と同様に、よろしいかとおもいます。おすすめです。

いきなり大成功、絶対本

いきなりOO億円とか、絶対、とか書かれている本は、一般的に投資の本としては、かなり怪しいのですが、不動産投資は大きく儲けられる方も多く、実際に儲かる手法を見つけた方は一気に儲かっていくのも事実です。ですので、すべての本を確認したわけではないですが、意外と、これが大正解の本だったりします。
ですが、そもそもそんなに売ろうとおもって本を書いたわけではなく、また売れなくても別にこまらないので、あまり本屋に並んでいません。

以上、一通り分類して短めにコメントしてみましたが、いかがでしたでしょうか。不動産投資でなにが一番正しそうなのかは、皆様の状況や地域、物件の需給など、さまざまな要因によって、人それぞれに違ってきます。しかし、すべてを理解し尽くせば、正しいものがおのずと見えてきます。とはいえ、環境は変わり、正しいとおもっても、想定外のことが起こりうるのが常であり、長期の投資(長いデュレーション)を基本としがちな、不動産の直接保有による投資は、アルターナティブインベストメント(第三の投資とでも訳しましょうか)といって、振れ幅のある、リスクのある投資であると、グローバルな機関投資家やその役職員専門家の間では考えられています。そのため、想定外のことがおきても、十分安全が確保できるような投資案件を選ぶか、あるいはそのような投資配分を行って不動産には全体の配分の一部をあてる等するのが優等生的な意味で理想とされています。いずれにしろ、より多くの経験と、より多くの情報が、投資の成功確率、つまり入口から出口までの最終的な投資利回りと、案件を獲得する確率を共に高くします。とはいえ、どこからはじめるのが近道なのか、自分にとって読みやすいだけでなく、自分の成功にピッタリなバイブルを早期に見つけるために、この分類などを、お役立ていただければ幸いです。

レポート: 亀田 勇人
日本証券アナリスト協会検定会員
国際公認投資アナリスト

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