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不動産投資戦略 その7

レントロールを読み取る力

中古不動産を買う際にレントロールを読み取る力が必要になります。レントロールとは、どの部屋にいくらの家賃や共有費で入居者がいるか示した一覧表の事です。賃借条件や入居者の状態を知る事ができます。不動産を一棟買いする際はその物件の収益を見極める基準となるもので非常に重要なものです。購入前にインカムゲインを計算して銀行に提出する事業計画書を書く際の重要な資料となります。

レントロールを読み取る注意点を学習して行きましょう。各部屋の契約開始時期の情報が記載されていなければ、その情報を事前に貰い最近の入居者の家賃を確認する必要があります。部屋ごとに家賃のばらつきがある場合があるからです。またその購入する地域での相場を知る事が重要です。

敷金の有無の確認と共に、一般的に東京圏では敷金は継承して関西圏では敷金は継承しない傾向があります。水道料金も個別で水道会社に入居者が直接支払っているケースと、一括でオーナーが一括で支払っているケースがあります。電気、ケーブルテレビ、インターネットも同様に数字を見て直接入居者が個別に支払っているのか、オーナーが一括で支払っているかを確認する必要があります。オーナーが一括で支払っている場合は家賃に含まれ、それを事業計画書に落し込む必要があります。

入居者の属性等の確認も必要です。入居者が同一法人による社員寮等ではないかの確認も必要です。社員寮などで契約されていた場合、企業の移転などにより全室一気に空室になるリスクを含みます。空室率はレントロールを見て一目瞭然ですが、入居時期や入居者の属性は分散していた方がその後の家賃収入の安定収入に繋がります。また学生が多い場合は2年時の校舎の移転等により3月時期の一斉の空室のリスクを含みます。これはレントロールには書かれていないので注意が必要です。

また、最近の経済状況では直近の入居者は家賃が安くなってる傾向があり、初期から更新をしてる入居者は高い家賃で借り続けている傾向が見受けられます。この上下をみて事業計画書を作る必要があります。あとはそのレントロールの数字が本当かどうか購入前に電気のメーターを見て止まっていないかどうかの確認や、夜に明かりがついているかどうかの確認も必要でしょう。

購入前にこの辺を事前にきちんと確認する必要があります。契約をする際には重要事項証明書、売買契約書、そしてこのレントロールは必ず契約書に添付して貰いましょう。レントロールを読み取り、固定資産税、地方税を確認して事業計画書を作成し、きちんと収支を事前に考慮できる知識を持つ事が肝心です。まずはセミナーに参加してみましょう。

About sakemoto

経営戦略塾(KSJ)・代表取締役  早稲田大学教育学部理学科を卒業してナガセ・船井総研を経て、渡米し米国勤務。外資系プライベート・エクイティ・ファンドを経て現在は外資系プライベート・エクイティ・ファンドを中心に指導をしております。米国GLGカウンシルメンバー。

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