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【費用も手間も】私の不動産投資失敗談・9【かかります】

現在、複数の物件を所有して不動産投資をしています。主に、ワンルームと3LDKのファミリー向け物件です。その中で得た教訓を、失敗談としてお話します。 不動産投資においては、部屋が広ければ広いほど、高額の賃料が取れるのは当然です。そのため、家賃収入の額だけで見ると、ファミリー向け物件のほうが一見投資に適しているように思えます。 しかし、ファミリー向け物件は思わぬところで経費が掛かるのです。まず、物件の管理や退去の際の処理に手間もお金もかかるため、管理費・修繕費・ルームクリーニング料金はかさみます。 また、家族が多い分、給湯器やガスコンロなどの設備が痛むのも早いです。点検や交換をこまめにしないといけないので、費用も当然かさみます。 結局、総合的な利回りでみれば、ファミリー向け物件よりワンルームのほうがいいかもしれません。ファミリー向け物件は、特に物件の管理に手間とお金を惜しまない姿勢も必要であるため、心してかかりましょう。

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【税金が】私の不動産投資失敗談・8【高かった】

私は、「不動産投資は収支が良い物件を選ぶといい」というアドバイスをもとに、物件を選びました。ワンルームマンションにするか、一棟物件にするか迷った挙句、「部屋数の多い一棟物件なら、収支もいいだろう」と考え、一棟物件を購入したのです。 私の目論見は、最初のうちは当たりました。ワンルームマンションでは得られない額の収支になったため、「うまくいっている!」と喜んでいたのですが……徐々に空室が目立ってきて、どんどん気持ちが落ち込んでいきました。気持ちの落ち込みに比例するように収支も落ち込み、時には赤字になる月まで出てきたのです。 この状況にさらに追い打ちをかけたのが、税金でした。たとえ赤字になっても、税金は払わなくてはいけません。少しくらい収支がプラスになっただけでは支払えないほどの税金を払う羽目になり、頭を抱えているのが現状です。 不動産投資は目先の利回りだけではなく、「長期的に見てどんな結果が得られるか」を考えながら動くのがとても大事です。「どのタイミングで収入が得られるか」だけではなく、「どのタイミングで出費をしなくてはいけないか」を考えてから行動に移すのをおすすめします。

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【すべて】私の不動産投資失敗談・7【自己責任】

私は不動産投資を始める際に、「全部自分のものになるのだから」という理由だけで一棟アパートを購入しました。確かに、自分のものになれば自分の自由にはできますが、同時にすべての責任を負うのです。 いざ、経営を始めてみると、様々な問題に直面しました。真っ先に悩んだのが、空室が出てしまうことです。空室ばかりになったら、家賃収入がなくなり、ローンも返済できなくなってしまいます。最悪の場合、自己破産したうえに、アパートも失ってしまうのです。自由を手に入れるつもりでアパートを手に入れたのに、そのアパートが自分を破滅に導く可能性もあると気づき、愕然としました。 不動産投資を始めたばかりなのに1棟アパートに手を出すのはおすすめしません。成功した場合のリターンは大きいですが、失敗した場合のリスクはそれ以上に大きいため、失うものも莫大になってしまいます。 小さくてもいいので、空室保証が整っている物件からまずは不動産投資をスタートしてみましょう。

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【利回りだけでは】私の不動産投資失敗談・6【成功しない】

相場よりも価格が安い上に利回りも高い、という理由だけで、ある中古物件を購入しました。近くに大手企業の工場があり、そこに勤務する人が入居してくれると踏んだのも、理由の一つです。 数年の間は、私のこの目論見は当たっていたようで、満足のいく成果が挙げられていました。しかし、ある時、突然工場が移転することになったのです。 当然、入居者も転勤のために退去してしまうことになり、不動産投資では一番避けたい「入居者が見つからない」という事態に見舞われました。家賃を下げたり、売却活動を始めたりしてみましたが、未だに入居者も買い手も見つかっていません。 工場がなくなる、という可能性も考えず、目先の利回りだけで物件を購入してしまったのが、失敗の原因です。何が起こるかなんて誰にもわかりませんが、不動産投資においては、目先のことだけでなく、わからないなりに将来の予測を立てながら動く姿勢も大事でしょう。

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【安物買いの】私の不動産投資失敗談・5【銭失い】

不動産投資を始めるにあたり、中古物件は価格も手ごろだし、利回りも高いから、そこで成果を上げて物件を増やしてから早期リタイヤを、と考えていました。そこで、まずは気軽に購入できる物件を、という理由で数百万円の中古物件を購入したのですが、今から考えれば、まさに「安物買いの銭失い」としか言いようのない行動だったと反省しています。 この物件を購入した時の入居者が半年もたたずに退去してしまったあとは、1年以上入居者が見つからないという悲劇に見舞わました。中古物件はよほど物件自体に魅力がないと入居者が集まらない、という事実を忘れていたんです。 しばらくしてから入居者が見つかったのですが、この人がなかなかの曲者でした。隣の入居者との喧嘩、家賃の滞納、最後は夜逃げ……と不動産投資のトラブルを一通り経験する事態に……。対応に追われながら、「早期リタイヤの話はどこに行ってしまった?」と嘆きました。 実は今でもこの物件は所有していますが、入居者はいないので、家賃収入もありません。「あなたの不動産投資での失敗は?」と聞かれたら、真っ先にこの物件の話をしています。 不動産投資で成功するかわからないから出費を抑えたい、という気持ちは痛いほどわかりますが、最初の1戸は多少お金がかかっても、安心できる物件に投資したほうがいいでしょう。必要な出費とそうでない出費を見分けるセンスも、不動産投資で成功するためには欠かせないものです。

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【払い忘れに】私の不動産投資失敗談・4【ご注意を】

先日、不動産投資用の物件を購入した時に思いがけないトラブルに巻き込まれてしまいました。 実は、新築物件にするか、中古物件にするか迷った挙句、月々の収支がいいという理由で中古物件を選びました。悲劇が起こったのは、迷ったことすら忘れかけていた約4か月後です。 ある日「以前の物件の所有者が修繕積立金を滞納していたため、金額が不足しています。300万円追加で支払ってください」という、新手の詐欺ともとれる手紙が来ました。いきなりの手紙にも、300万円という金額にもびっくりしたのですが、修繕積立金は支払わないと、修繕にも取り掛かれません。資産価値が下がってしまっては不動産投資も失敗すると思い、泣く泣く支払いました。 はっきり言って、修繕積立金のことも考えたら、迷っていた新築物件のほうが収支はいいはずです。認めたくはないですが、今回の私の行動は失敗でしょう。 不動産投資に限らず、人間は目先のお金に飛びついてしまいがちだし、それで失敗することもあります。しかし、一度踏みとどまって「本当にこれで大丈夫?」と振り返れば、ダメージも少なくなるでしょう。

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【数字のチェックは】私の不動産投資失敗談・3【忘れずに】

私は、以前から不動産投資に興味はありましたが、具体的に何か行動していたわけではありませんでした。ただ何となく「機会があったらやってみようかな」くらいにしか思っていないところに、不動産業者から電話がかかってきました。正直、「こんな会社、聞いたこともない」と思うような中小の不動産業者ではありましたが、担当者の丁寧な応対に心を許し、まずは話を聞いてみました。 その席で、「大手企業は利益の取り分も大きいから、どうしても購入者が支払う金額は高くなる」「大手はマニュアル通りの対応で融通は利かないが、弊社みたいな中小の業者なら、お客様にあった対応ができる」「大手企業だって倒産する時代だからこそ、実力のある中小企業に任せてもいいのでは?」という巧みなセールストークに乗せられ、中古のワンルームを購入してしまいました。ろくにその会社の実績や業績も確認もせずに……。 その後、(ある意味予想通りの展開ですが)この不動産業者は倒産したらしく、担当者とも連絡がまったくつかなくなりました。今では、実績も業績も十分にある大手の不動産業者に物件を任せ、安心して不動産投資にチャレンジできています。過ぎたことを悔やんでも仕方がないですが、「最初から大手にしておけばよかったよね」という思いで一杯なのは言うまでもありません。 上場企業でも倒産や自主廃業に追い込まれる時代なのだから、中小企業はもっと厳しい状況にあるはずです。中には優秀な業者もあるはずですが、小さな不動産業者の巧みなセールストークに乗せられる前に、実績や業績を冷静にチェックする習慣を身に着けたほうが身のためと心得ましょう。

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【勉強不足で】私の不動産投資失敗談・2【痛い目に】

学生時代からの友人と久しぶりに会ってお酒を飲んだ時、友人が「将来に備えて不動産投資を始めてみたら、結構成果が挙がっている」と嬉々として話していました。その姿を見て「自分でもやってみようかな……」と思い始めたところ、職場に不動産会社から営業電話がかかってきたのです。 「不動産投資」というキーワードにピン、ときた私は、営業担当者とさっそく会う手はずを整えました。実際に会って打ち合わせをしたところ、「まずは部屋を確保しましょう」と話を持ち掛けられ、一気に手続きが進んでいき、気が付いたら銀行の事前審査を通過する段階までいっていたのです。 「本当に大丈夫か!?」と不安になった私が、営業担当者に「できればキャンセルしたい」と相談したところ、「今からキャンセルすると、違約金がかかりますがどうされますか?」と非情な宣告をされました。そこで、購入するつもりだった物件を詳しく調べてみると、空室保証はない、修繕計画もいいかげん、と「キャンセル料を払ってでも買わないほうがいい」物件だと判明したのです。キャンセル料が惜しい気もしましたが、手放した方が将来プラスになるはずと信じ、キャンセルに踏み切りました。 よく調べなかった勉強不足の私にも問題はありますが、担当者の対応が不満で仕方がなかったので、別の不動産会社に相談しました。真摯に対応してくれた営業担当者曰く、今回のようなケースでは私がキャンセル料を払う必要はなかったようです。「自分がもっと勉強していれば、こんな痛い目には合わなかったのかな……」と落ち込みました。 しかし、不動産投資をあきらめきれなかった私は、その営業担当者からしっかり話を聞く一方で、自分でも本を読んだり、セミナーに出るなどして勉強を重ねるようにしました。努力が実ったのか、条件がいい物件を紹介してもらうことができ、今では安心して不動産投資に取り組んでいます。勉強不足で痛い目を見ましたが、この経験も、信頼できる担当者と物件に出会うために大事なステップだったのでしょう。 不動産投資は、方法を考えて実行すれば成果が上げられる投資ではありますが、勉強不足では到底成果は上がりません。勉強量と投資の成果は比例すると考え、日々知識を吸収する努力を怠らない人が成功する投資だと思っています。

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【人を見る目も】私の不動産投資失敗談・1【大事です】

私は営業の仕事をしているサラリーマンです。ある日、外回りの途中で新入社員と名乗る女性から、「名刺交換をお願いできますか?」と声をかけられました。 「若いのに、けなげに頑張っているな」と思って名刺を渡したところ、次の日から「お話だけでも……」と何度も電話がかかってきました。そう、彼女は不動産業者の営業担当社員だったのです。 彼女のあまりの情熱に負けてしまった私は話を聞き、さらに負けて、不動産投資の知識なんて何もない状態なのに、中古のワンルームマンションを買ってしまいました。これだけでも「ああ、やってしまった……」と反省するしかないのですが、今から思うと、本当の地獄はここから始まった気がします。 ある日、そのワンルームマンションに入居されていた方が退去してしまいました。今後の対応を話し合おうと、不動産業者に電話をしてみたのですが……「お客様がおかけになった電話番号は、現在使われておりません」というアナウンスが電話口の向こうから聞こえてきました。 「うそでしょ!?」と思いつつ、彼女の携帯電話にも電話してみたところ、やはり、「お客様がおかけになった電話番号は、現在使われておりません」というアナウンスが無常に響くばかり……。 まさに「何をどうしたらいいのかすらわからない」状態に陥ってしまいました。明らかに様子がおかしい私を家族や友人・会社の同僚は心配してくれましたが、本当のことを言う気にはなれなかったです。 そうはいっても、自分で高いお金を出して購入したワンルームを放り出すわけにもいきません。今、自力で管理会社を探し、すべてお任せするつもりでいます。本職がある以上、自分で全部こなすのは無理ですから。 これから不動産投資にチャレンジする方に言いたいことがあります。不動産投資は、「どんな物件を購入するか」ももちろん大事ですが、「どんな人から購入し、どんな人に管理を任せるか」も同じくらい大事です。物件を見る目だけではなく、人を見る目も養っておくことを怠らないようにしましょう。

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