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リーシング戦略 今日はインカムゲインにおけるリーシング戦略について学びましょう。不動産投資においてインカムゲインとは家賃収入との事だとは以前学んだと思います。今回の「リーシング」という言葉は不動産業界では賃貸の不動産物件に対してテナント仲介業務を行うことを意味します。インカムゲインは家賃に入居率を掛けたものになりますから空室を作らない為の戦略が必要になります。 空室が埋まらなければインカムゲインが減るわけで、特に地方ではそこのリーシング戦略が必要になります。まずリーシングで必要なのが地域の仲介業者様への物件認知度、図面の分り易さ、物件の適正賃料、競合比較、ターゲット属性等があります。家賃を下げれば満室になるという安易な考えは愚の骨頂であり、インカムゲインも下がる事となります。それよりは上記を踏まえて満室経営を目指す事です。 不動産業界にありがちなのがモノクロのFAXの様な図面。実際の建物がどんなに素敵でも物件図面がモノクロならその素晴らしさは伝わりません。内装設備がいかに最新でも写真がなければイメージも沸きません。図面と言えばモノクロが当たり前だと考えているオーナー自身が、まず街の不動産屋でカラ―の部屋の写真付きの図面を自分の目で見てみる事です。するならばその差は歴然なのが分かると思います。 仲介業者に訪問しカラーで見やすい図面として営業して貰う必要があります。これは一種のマーケティングであり、家賃を下げる前にリーシング戦略を立て直してみる必要があります。投資した不動産に入居者を紹介する可能性のある仲介業者の数をまず把握する必要があり、そして仲介業者の連絡先や情報をデータ化しておく事も必要になります。 米国の事例を見てみると、オンライン不動産情報サービスを展開するZillow（米国NASDAQ）という会社がZestimateと呼ばれる独自の手法で推計し住所を入力するだけで、隣の家の価格や賃料の時系列推移を示してくれるサービスを展開しています。米国では不動産業者や居住用不動産への投資家にとっても必須のデータとなっております。 またコピーライティングにおいては、最近では｢デザイナーズ・マンション」、「デザイナーズ・アパート」、「ウォシュレット付トイレ」、「オートロック」や、昔から馴染みのある言葉であれば、「新築」、「日当たり良好」、「閑静な住宅街」、「コンビニ徒歩3分」等、入居意欲が湧く様なキーワードを散りばめる必要があります。

不動産投資においての法人化した方がいい場合　それは収益900万円が分岐点になる。 よく法人化した方が節税できるとの話は聞くと思いますが、それはどんな場合でまたどんな優遇があるのでしょうか？ 個人の場合の課税所得税率（所得税・住民税）は195万円以下が15%、330万円超から695万円以下が30%、695万円超から900万円以下が33%、900万円超から1800万円以下が43%、1800万円超が50%となります。個人で年収1800万以上だと何と半分が税金で支払う事になります。 法人の場合の税率は400万円超から800万円以下が約25%、800万円超が約38%となります。上記の個人との比較で分かるのはその分岐点は年収（収益）が900万円である事が分かると思います。 またリフォームなどで不動産所得がマイナスになった場合は個人では3年間しか繰り越せません。しかし法人ではマイナスを9年間繰り越すことができます。3倍の期間で調整が効くのです。また法人化をすると利益を役員報酬として処理をして税金を格段に安くする事ができます。 例えば上の数字に当てはめてみると、900万円の収益だと個人のままだと税率が43％ですから387万円の課税（所得税・住民税）、法人だと法人税は38％で約342万円になります。さらに、この900万円を家族を5人役員登記をしてそれぞれ180万円ずつ役員報酬（195万以下）として支払えば個人所得としての税率は15％の為に、全体の税金は約135万円になります。節税の基本は個人と法人の税率の差にあります。家族に分散化して支払う形を取れば法人化することで最大の節税効果が得られることになります。 昨今の税制改革によりこの税率は法人は下がり、個人は上がる傾向があります。また900万円以下の所得とするならば個人としてでも大丈夫ですが、2棟目、3棟目と買い増して行き銀行融資を組む場合や、オーナーが高齢の方は個人では融資が組めない為、法人の方が有利になります。黒字決算を3期以上続ければ銀行から融資も下りやすくなります。 しかしスルガ銀行などは最初の融資は個人に対して行うので、法人化での計上のタイミングはこの様な融資条件や所得も考慮したうえでタイミングを見て行うのが得策です。その他では法人の場合他の経費と不動産の収益を損益計算できるためその優遇も受けられます。 注意点は、1棟目を買う際にいきなり法人化するのは税務申告や税理士の処理費用などがかかり、個人事業者の場合は最大で65万円の青色申告特別控除が可能ですが、法人にはその控除がありません。よって上記の900万円の数字の分岐点を考慮して法人登記をする事が重要となります。

イグジットの考察～5年は最低ホールドして、デッドクロスの前に売却する。 イグジットとは株で言えばホールドして売却する事を言います。不動産ではどうなのでしょうか？今日のキャピタルゲインの戦略基礎は、5年は最低ホールドしてデッドクロスの前に売却するです。 キャピタルゲインを的確に得る為に、各々の意味を学習して行きましょう。 まず、5年は最低ホールドするの意味合いは不動産は５年未満で売却すると短期譲渡所得とみなされ、売却益に３９％（所得税３０％、住民税９％）もの高額な税金がかかってきます。５年を超えて売却すると長期譲渡所得とみなされ、譲渡益に２０％（所得税１５％、住民税５％）の税金がかかります。 その差、所得税が30％と15％の2倍の違い、住民税が9％と5％と1.8倍の違いが出てくるのです。これは売却益が3000万あったとしても、30％の900万円が所得税としてかかり、9％の270万が住民税としてかかるのです。計1170万円もの税金がかかります。5年を過ぎれば同様に所得税15％・住民税５％で計算すると所得税450万円、住民税150万で600万円の税金となり、5年を超えるか否かで570万もの違いが出てきます。 また一方のイグジットの方の時期の解説です。デッドクロスとは不動産投資では減価償却費と元金返済のバランスが逆転する瞬間を言います。分かりやすく解説すると減価償却費などの「お金が出ていくわけではないけど経費にできるもの」と、元金返済の「実際にお金が出ていくのに経費にできないもの」の逆転が起こる瞬間です。 デッドクロスが起きているということは、減価償却による節税効果が薄くなり課税額が増えているということです。経費にできない返済割合が増えることも難しい問題です。デッドクロス物件を持つことで帳簿上は黒字になっているにもかかわらず、返済金や税金にて出ていく現金が多くなるため手元に残る益が減るどころか場合によっては足らなくなる場合もあります。以前説明したようにできるだけ長い年月で融資を組まないとこの様な事が起きます。 前回、新築10年保証の項で、築10年以内の不動産を狙うというのを話しましたが、中古不動産で劣化対策等級の査定期間にて短期融資の場合、償却期間が短い上に早い段階でデッドクロスを迎えてしまい所得税が大きくかかり、融資返済が原価償却で相殺できない問題が起こるのです。 よって融資を元に中古不動産を購入した場合、プロに相談してデッドクロスの時期を見極め最低5年はホールドしてデッドクロスの前にイグジットする事が的確なキャピタルゲインを得る為には重要なのです。

新築の10年保証について 今日は2009年に施行された「住宅瑕疵担保履行法」について学習しましょう。瑕疵（かし）とは欠陥を意味します。 投資用に購入した不動産において構造そのものに重大な欠陥があったことが判明したらどうしますか？　大手企業が販売したマンションの構造体の不備が問題になりその補償について社会的問題として取り上げられニュースになりました。購入した不動産に大きな欠陥があることが発覚した場合の対処方法について解説いたします。 購入後に発覚した不動産の構造上の重大な欠陥がありそれが判明した場合について。購入先の不動産会社はすでに倒産している場合もあります。現在では結論から言うと、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の欠陥が見つかった場合、国土交通大臣指定の保険会社が提供する新築住宅の保険を利用した不動産は、引き渡し後10年以内に瑕疵があった場合も補修を行った事業者に保険金が支払れ保障されるのです。 2005年に複数のマンションの構造計算偽造が社会的な問題になり、皆さんも記憶に残っていると思います。建築費削減にて安全基準値を下回る建築方法で施工されていました。それにより耐震性能が低い不動産が販売されました。これが社会問題となり2009年10月に住宅瑕疵担保履行法が施行されました。 建設業者が保険法人と契約し、住宅の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に関する損害が生じた場合、補修費用が保険で保障されることになります。不動産には10年間の瑕疵担保保証が付くことが義務化されました。補償対象は構造躯体と防水部分です。つまり新築後10年間は構造上欠陥が見つかったり雨漏りがした場合、保障され保険が下りるのです。 その為、新築から10年以内の不動産投資の方が保障が付いているので安心感があります。契約時に渡される重要事項説明書に書かれていますのでこの保険に入っているか必ず確認をして下さい。 中古不動産の場合は1981年以前に建てられた建物は旧耐震構造であり注意が必要です。中古不動産を購入する場合は住宅診断（ホームインスペクション）を有料ですが行って、欠陥が無いか確認してから購入するのが賢明です。

レントロールを読み取る力 中古不動産を買う際にレントロールを読み取る力が必要になります。レントロールとは、どの部屋にいくらの家賃や共有費で入居者がいるか示した一覧表の事です。賃借条件や入居者の状態を知る事ができます。不動産を一棟買いする際はその物件の収益を見極める基準となるもので非常に重要なものです。購入前にインカムゲインを計算して銀行に提出する事業計画書を書く際の重要な資料となります。 レントロールを読み取る注意点を学習して行きましょう。各部屋の契約開始時期の情報が記載されていなければ、その情報を事前に貰い最近の入居者の家賃を確認する必要があります。部屋ごとに家賃のばらつきがある場合があるからです。またその購入する地域での相場を知る事が重要です。 敷金の有無の確認と共に、一般的に東京圏では敷金は継承して関西圏では敷金は継承しない傾向があります。水道料金も個別で水道会社に入居者が直接支払っているケースと、一括でオーナーが一括で支払っているケースがあります。電気、ケーブルテレビ、インターネットも同様に数字を見て直接入居者が個別に支払っているのか、オーナーが一括で支払っているかを確認する必要があります。オーナーが一括で支払っている場合は家賃に含まれ、それを事業計画書に落し込む必要があります。 入居者の属性等の確認も必要です。入居者が同一法人による社員寮等ではないかの確認も必要です。社員寮などで契約されていた場合、企業の移転などにより全室一気に空室になるリスクを含みます。空室率はレントロールを見て一目瞭然ですが、入居時期や入居者の属性は分散していた方がその後の家賃収入の安定収入に繋がります。また学生が多い場合は2年時の校舎の移転等により3月時期の一斉の空室のリスクを含みます。これはレントロールには書かれていないので注意が必要です。 また、最近の経済状況では直近の入居者は家賃が安くなってる傾向があり、初期から更新をしてる入居者は高い家賃で借り続けている傾向が見受けられます。この上下をみて事業計画書を作る必要があります。あとはそのレントロールの数字が本当かどうか購入前に電気のメーターを見て止まっていないかどうかの確認や、夜に明かりがついているかどうかの確認も必要でしょう。 購入前にこの辺を事前にきちんと確認する必要があります。契約をする際には重要事項証明書、売買契約書、そしてこのレントロールは必ず契約書に添付して貰いましょう。レントロールを読み取り、固定資産税、地方税を確認して事業計画書を作成し、きちんと収支を事前に考慮できる知識を持つ事が肝心です。まずはセミナーに参加してみましょう。

1棟目を買うのは東京圏にする 人口減少社会において人口が増加している地域は47都道府県のうち、一極集中の東京、福岡、愛知、神奈川になります。東京の人口増は東京オリンピックの開催決定により、東京のインフラ整備が進み不動産価格が急騰しております。埼玉・千葉は地域により考察が必要です。埼玉は大宮より都心近隣、千葉は千葉市より都心近隣。大阪は以外にも人口減少傾向にあります。 一極集中は年々加速して東京・埼玉（大宮より都心近隣）・神奈川・千葉（千葉市より都心近隣）のいわゆる東京圏といわれる地域は、人口流入数が昨年対比で1万2884人増の年間10万9408人が流入して年々増加しております。さらにこの地域の特徴は大学や企業などが沢山あり単身者が多い事も特徴としてあげられます。労働者人口が毎年10万人都心に流入するという事は、計算上単身者向け住宅が毎年10万個必要となる計算です。 東京都心においては仕事を求めての注入が多い事により、ファミリータイプより単身者タイプの東京圏の需要が増えるのが予想されます。東京圏入居者の単身者は中堅層以下が多く、車の所有率が低い為に駅から徒歩圏内の物件を選ぶ事が重要になります。市場規模でいうと2010年に1.9兆円規模の単身者需要の希望が2030年に2.1兆円と2000億円規模で増えると予想されております。 1棟10室の部屋があったとすると10万÷10室＝1万個需要がでます。つまりインカムゲインには需要増で空室リスクは低く、キャピタルゲインにおいては、東京オリンピックのインフラ整備における土地の高騰により売却増が狙えるのです。なぜ東京圏の土地が上がっているかというとREIT(不動産投資信託）つまり海外の投資マネーが大量に国内に流れ込んでいるからです。 REITという仕組みは米国が発祥でReal Estate Investment Trustの略でREITと呼ばれています。投資家から集めた資金で不動産などを購入し、その売却益や家賃収入を投資家に分配する金融商品です。従来の投資信託は主に有価証券を対象としてましたが、2000年11月に施行された改正証券投資信託法により不動産等も運用対象とすることが可能になりました。株式と同じように株式市場で売買されています。東京証券取引所は2001年にREITの売買市場を立ち上げました。 このREITの数字は毎年増加しております。理由としては円安傾向があり日本の不動産が買いやすい状況にある為にREITの数字が上がっているのです。中国最大の不動産会社「緑地集団」もみずほと提携して日本の不動産を買収して行くと発表しております。 ではオリンピック以降のその後はどうなるか、事例を検証してみるとロンドンオリンピック、北京オリンピックのその後も両方とも不動産は上昇しております。つまりインフラ整備が行われる事により、一極人口流入の流れが進みオリンピック以降もその傾向は続くと考えられます。 また中国ビザの中国政府の政策緩和により中国人の来日の増加が毎年起こっており、それも一つの要因として単身者タイプの不動産需要増が予想されます。2015年1月から中国人に対するビザの発給要件がさらに緩和され、具体的には有効期間中は何度でも日本に入国できる数次ビザの発給要件が緩和され、これまで求めていた日本への渡航歴要件の廃止や日本側身元保証人からの身元保証書等の書類要件が省略されました。皆さんも街中で中国人を見る機会が多くなったと思います。外国人を対象にしたホテル等も需要増となる事が予想されます。 この様に1棟目を買うのは戦略と戦術が必要でありこの様な必須不可欠な知識を皆さんと一緒に勉強して行きましょう。 （酒本　経営戦略塾）

不動産投資戦略　その４ 劣化対策等級を取得してキャッシュフローを良くする。 皆さんが車をローンで買う際に一括払い、12回払い、24回払い、36回払い、48回払い、60回払い、72回払いでは当然毎月の支払いも変わって来ます。これと同様に不動産を購入した際に何年で支払うかという融資期間がキャッシュフローを生む大きな要素となります。 そこで今回は劣化対策等数について学んでいきましょう。不動産が長持ちするということは不動産の価値が高いというのは単純に理解できると思います。しかし経済的な優遇を得られるようには見えません。しかしこの劣化対策等級を取得していると、銀行側に劇的に資産価値評価額を上げることができ、経済的優遇が得られるのです。 劣化対策等級というのは1～3までの3段階あり等級1は建築基準法を守っていれば取れる一番低いレベル、劣化対策等級3が最も高いレベルです。劣化対策等級が1つ上がれば25～30年の耐久期間が伸びるとされ、等級2なら50～60年、等級3なら75～90年は建物を使い続けることができるレベルということです。 投資対象を7000万程度の賃貸併用住宅とした場合、銀行は通常の耐用年数は22年としていますが、劣化対策等級2級以上を取得していると、耐用年数30年として融資期間を策定してくれるのです。 インカムゲインつまり家賃収入では、12年と20年ではその期間の違いの分だけ毎月の融資の返済額が変わりますから、キャッシュフローが出やすくなって投資物件としての収入が大きく上がることになります。短年で融資返済期間を組むと家賃収入に対して融資の返済額の割合が大きく、キャッシュフローが出にくいですが、融資返済期間が伸びることで毎月の手残り金額が数倍違うという場合もあります。車のローンの返済年数による毎月の返済額と同様な計算です。 キャピタルゲインの方でも考えてみましょう。つまり不動産の売却を10年でしたとして、その資産価値をどのように査定するのかを計算してみましょう。 不動産、今回は賃貸併用住宅を7000万円で建築したとすると、劣化対策等級を取らない状態では22年で価値ゼロに向けて資産価値が落ちていく計算になります。10年経つと22年ではあと12年持つという計算ですから、築10年では7000万円÷22年×12年＝3818万円になります。 ところが劣化対策等級を取っていれば同様に計算すると、10年経つと30年ではあと20年持つという計算ですから、築10年では7000万円÷30年×20年＝4666万円となります。その差は約848万円にもなります。銀行の査定評価が大きく変わることで売却した時に結果的に高値で売却できることになるのです。 もし劣化対策等級を取らなくても融資の下りやすい地方銀行等により、安易に30年間の銀行融資が受けられた場合でも、売却のタイミングが来た際に銀行の査定額が変わってくるのです。劣化対策等級は施工段階と完成後の検査機関の検査後に、住宅性能評価書を交付されます。新築する時にしか取得できません。これから賃貸併用住宅を建てたいと考えている人は、必ず劣化対策等級2級以上を取得することを忘れないようにするのが賢明です。　（酒本　経営戦略塾）

不動産投資戦略　その３ 不動産投資では銀行融資を受けて物件にレバレッジをかけて購入するのは前回説明しました。しかしオーナーが途中で亡くなってしまった場合はこの銀行への返済はどうなるのでしょうか？ そのような事態に備えてのリスクヘッジで団体信用生命保険と呼ばれる制度があります。団体信用生命保険は団信と一般的によばれており、オーナーが返済中に亡くなった場合にオーナーの代わりに生命保険会社が銀行融資返済を肩代わりして貰う制度です。マイホームの銀行融資は、団体信用生命保険へ加入が原則として義務づけられています。しかし不動産投資ローンの場合は自動加入ではなく自分で別途加入手続きを行う必要があります。 団体信用生命保険は団信と書かれる様に団体で加入する保険です。個別に生命保険会社と契約するのではなく、銀行が生命保険会社に一括で申し込みます。銀行と契約した人全員が加入するので保険料が安くなる為です。一般的な保険と違い加入時の年齢に比例して保険料が上がるわけでもありません。20代でも50代でも同じ保険料で加入できるのです。この保険に入っていればオーナーが亡くなっても銀行返済が一括返済されるので、残された家族は借入残高がない状態で賃貸物件を相続できます。 これも不動産投資の大きな利点です。生命保険代わりに家族に資産を残せるのです。結婚を機に20代・30代で不動産投資を始めるのは家族の為を思って、オーナーが亡くなった万が一に負債が無く家族に不動産を相続できるのです。オーナーが亡くなった際には保険が適用されて銀行への返済は無くなるので、返済の無いマンションが残された家族に相続されて、生活費として毎月家賃を入金されます。家族の生活を保障するということだけではなく、家族に対して安心感を与えることにもなります。一般的な生命保険とは違い掛け捨てにはなりません。 団体信用保険の保障額は通常は1億円程度まで。銀行によっては外資と提携して3億円程度まで受ける場合もあります。銀行は団体信用保険に入ってない場合は「連帯保証人を付けて下さい。」と言って来ます。その場合は「団体信用保険に入る予定。」と連帯保証人なしで契約する事も可能です。ただし団体信用保険は個人で加入するものなので、法人で物件を購入する場合は加入できません。フルローンを組む銀行等は不動産への融資を個人名義しか取り扱っていないところもあります。 不動産投資が少ない自己資金で家族に財産を残せる優れた投資と言われるのはこれもその一つです。結婚を機に、子供が生まれたのが機に不動産投資を始めるのは家族を思っての事でもあるのです。 セミナーで私が話している事を主にアップしてきます。宜しくお願いします。　（酒本　経営戦略塾）

レバレッジをかける レバレッジという言葉をご存じでしょうか?　レバレッジとはテコの原理のように、少ない力で大きな物を持ち上げることを意味します。不動産投資の世界や株・FXではこの言葉が頻繁に登場します。投資の世界でのレバレッジの意味は融資の力を借り最低限の自己資金で大きな金額を動かすことです。不動産投資は銀行の融資で不動産の購入や経営ができるわけですから、これほどレバレッジの効く投資はありません。 株式は信用取引が3倍、FXは25倍と法律で決まっておりますが、不動産においてはフルローンが組めるためにこれ限りではありません。不動産投資の最大の魅力は銀行融資を元にフルローンで投資できるという点です。日銀のマイナス金利政策にて貸出金利も低く比較的少ない自己資金での購入が可能となり、スルガ銀行など銀行によってはフルローンが組める時代になりました。1棟あたりに充当する自己資金を抑える事により短期間で棟数を増やす事も可能となります。銀行が融資のハードルを下げてる今は不動産投資は一種の時流やタイミングであると言えます。 政府が日銀の政策を変えれば米国大統領が変わって政策が180度変わるものもあるので、そうなると現在の様な不動産投資ブームのチャンスは逃す事になります。現在が不動産投資のいい時期であると言えます。 最初に不動産投資としてまず頭に浮かぶのは区分マンションと思います。区分マンションは価格も手頃でリスクも少ないというイメージがあるかも知れませんが、空室になった途端に収入がゼロになってしまいそれどころか管理費、修繕積立金、金利返済の支払いのみが残る形となります。1棟買いの場合では8割の入居でも収入がゼロになるという事は無く、また家賃の操作により安定したインカムゲインを得る事が出来ます。インカムゲインは全体家賃×入居率で調整が効くわけです。 同じ不動産の融資でもマイホームと不動産投資では性格がまったく異なります。マイホームというのは資産と思われがちですが、ロバート・キヨサキの「金持ち父さん・貧乏父さん」の本にある様に利益を生むものを「資産」と捉えるならば、前者は利益を生まず消費するだけ、不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインを得られる「資産」となります。 またマイホームは個人の信用力・収入が審査の軸となりますが、不動産投資は個人の信用力よりも物件そのものを担保とする為、物件のインカムゲイン（家賃）の事業計画書が審査の軸となります。不動産投資はまずこの根本を理解しておく必要があります。 ではどの銀行で融資を受けるべきか？ 地銀はメガバンクと比べて融資が通りやすいのです。さらに都市銀行と地銀を比較すると地銀の方が融資は通りやすいのです。自身に一定の700万円以上の収入と物件の利回りが高ければ1棟をフルローンで借りられることも可能です。地銀を利用する際の注意点は、対象物件・住居・勤務地などが営業エリア内にあることが前提となっている場合が多いので、地域の銀行はどこが良いかを吟味する必要があります。 （酒本　経営戦略塾）