(上のイメージは、オークハウスのイメージです。) シェアハウス最大手のオークハウス の 『スマ賃』 は、家具付きの賃貸物件です。 並みの不動産管理会社ではない、オークハウスがやっているのは、家具付き賃貸 その名も 「スマ賃」 スマ賃の費用は?とってもおトクな賃貸スタイル。 スマ賃に掛かる費用も基本は家賃、共益費、そして初月のみの契約料だけ オークハウスの「スマ賃(=スマート賃貸)」は 敷金・礼金・仲介手数料 ¥0 + インターネット使用料 ¥0 + 契約料は初回のみ 初期費用、そして毎月の費用を抑えることができます。 普通の賃貸アパートとの違いって? それは、「初期費用の安さ」と「入居のスムーズさ」が挙げられます。 外国人でも最短で翌日にはお部屋を借りることが可能です。家具・家電や電気、水道、ガス、そしてインターネットと必要なインフラはすべて揃っているので、鞄一つで入居、すぐに生活が始められるます。 マンスリーマンションより使いやすい? 経費を抑えて、必要な時に必要な期間借りられます 企業の急な出張や海外からの外国人の招聘など、従来はマンスリーマンションを利用するケースが多いですが、短期間での利用を希望する場合など高額な初期費用がネックになることもしばしば。スマ賃では法人も別途費用が掛かることなく利用可能です。スマ賃なら費用を抑えて、1ヶ月単位での利用が可能です。 法人利用も別途費用不要 + 1ヶ月単位での利用が可能 + スタッフは外国語対応OK ”シェアハウスは少し苦手かも…”、”初期費用や毎月の家賃は抑えたい”、”さらに家具家電付きが希望!”、”急な出張で部屋を借りたい”という方にはスマ賃が強い味方です! 生活に必要な家具・家電が付いていて、敷金・礼金などもなく、連帯保証人が不要なスマ賃は、海外から日本にやってくる外国人の方々にもたいへん便利♪ 日本人の方でも、海外でのお仕事が多く日本帰国時にはマンスリーで借りられるアパートをお探しの方や、国内であってもお仕事の場が1箇所に留まらない方などにとって、住みやすい物件です。 オークハウスのスマ賃は、シェアハウスとともに、訪日外国人の方々や世界で活躍する日本人の方々の強い味方となっていきます。 スマ賃の実際の物件は、こちらです。
Read More »不動産投資戦略 その14
海外不動産投資戦略 フィリピンの首都・マニラにある「マカティ地区」は日本の丸の内の様な地区で、高層レジデンスが多く建ち並ぶ地域です。この地域では日本の高級レジデンスの様な不動産が700万円~購入できます。表面利回りは8%~12%前後です。フィリピンは前家賃制なので700万円の不動産に投資をしてリースすると、表面利回り10%だとするといきなり70万円のリターンがあります。 人口減少社会の日本とは異なり、フィリピンの人口構造はピラミッド型の為、フィリピンの人口は現在1億人、これが10年後には1億4000万人に程になると言われております。その為、住宅需要があり空室率は5%程度です。また経済成長率も7%前後を推移しており中国経済の成長と似ております。 700万円~ですからBMW1台分ぐらいの値段で高級レジデンスが購入できてリースする事ができるのです。住宅としての部屋のリースやオフィイス棟であればオフィスとしてリースする事も可能です。リーシングは現地の会社が行います。10年リースして元を回収したらそのままリースをしても良いし、老後に自分たちで住む事もできます。 マカティ地区のトランプタワーは2016年に着工して即完売済みです。日本人による投資で買われたそうです。 また将来移住をする場合のビザは、フィリピンには米国、ドイツ、日本等に対し発行される「クオータービザ」というのがあります。年齢制限・有効期限なしで、独身でも既婚者でも取得可能。犯罪歴や伝染病等の問題が無ければ誰でも永住権が取得できます。 クオータービザを取得すれば不動産価格の8割のノンリコースローンで、現地の銀行からでも融資が可能です。ノンリコースローンというのは、いざとなれば物件を手放せば返済の義務はないローンの事です。 現在CENTURY・GROUPのマカティ地区の「AZURE」などが募集をしております。パリスヒルトンがデザイン・プロデュースをしたレジデンスです。 AZURE・PARIS HILTON・動画 AZURE・動画 海外不動産投資に興味がある方はお問い合わせ下さい。 文責・酒本
Read More »民泊の実態
民泊サイトを利用して、民泊を営む方に、その実態にいて取材していきます。 世界最大手の米国、カリフォルニア州にある、エアビーアンドビー社のサービスでは、ゲストとホストをマッチングして、五つ星で評価していくことで、優良なホストの選別とともに、ゲストのマナーレベルを上げていくことを実現しつつあるようにみえます。 この特集では、激戦区の、東京、渋谷で6期連続スーパーホストをしている、Kさんに、民泊の実態について、シリーズでレポートしていただきます。
Read More »投資セミナー 体験記2
パーフェクトパートナーさんの、セミナーに行ってきました。 末岡社長が、個人的にもお知り合いの税理士先生による、不動産投資における法人化のメリットを中心にお話しされたセミナーです。 銀行ローンを利用するに際し、会社でかりるもの、個人でかりるもの、 個人でしか借りれない銀行、また、どの銀行で先にかりると、借り換えにくいとか、 どの銀行で借りておけば、よいかとか、 追加の融資をうけるには、どう工夫すればいいか、 また、消費税還付についても、わかりやすく、説明されていました。 法人化のメリットについて、わかりやすく解説され、圧巻は、末岡社長が、参加者の皆様に、消費税還付のはがきを、回覧されたりと、非常に実のあるセミナーでした。 場所は、日本橋のパーフェクトパートナーさんのセミナールームでの開催となり、 これだけの内容ですが、なんと無料でした! パーフェクトパートナーさんのセミナーは、どれも実践中の現役プロの方々のお話しがきける有意義なセミナーですが、 これは、非常におすすめのセミナーでした!
Read More »不動産投資戦略 その6
国家戦略特区を知る。 国家戦略特区とは、政府が定めた特区で不動産や都心居住促進のための容積率、用途等土地利用規制の見直し、オフィスに近接した住宅の整備を促進する為、特区域では都市計画で定めた容積率を緩和する規制緩和の事です。政府が国家戦略住宅整備事業として規制緩和を中心に推進しております。 国家戦略特区は都市再生、創業、外国人材、観光、医療、介護、保育、雇用、教育、農林水産等ありますが、前回解説した人口流入の多い東京圏や、愛知県、福岡市、沖縄県等が主に内閣地方創生推進事務局から国家戦略特区に指定されております。また同時に前回解説した様にこの地域では人口増加を伴っております。 政府はこれを「経済社会の構造改革を重点的に推進することにより、産業の国際競争力を強化するとともに国際的な経済活動の拠点の形成を促進する観点から国が定めた国家戦略特別区域において規制改革等の施策を総合的かつ集中的に推進する」としております。 人口流入の多い地域が益々規制緩和が行われ不動産需要が生まれるのが実際です。具体的には土地の面積が同じでも2倍の大きさの不動産が建てられる場合、2倍のインカムゲインを得られる不動産建築が可能になります。不動産売却の時期が来た際にデベロッパーにより高値で売れる可能性を含むのです。 セミナーでも東京圏の区別の比較表を出して不動産投資をすべき具体的な地域を示しましたが、東京での特区指定は千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、江東区、品川区、大田区、渋谷区。神奈川では神奈川県全域と千葉県成田市。関西圏では京都府・大阪府・兵庫県。福岡では福岡市。他には兵庫県養父市、沖縄県等があります。やはり東京のみが結果として9地域も指定されています。 また国家戦略特区では賃貸住宅においては一定の要件を満たす空室は、旅館業法適用除外となり空室を貸し出せるようになります。東京五輪で増えると予想される外国人観光客を受け入れる目策もあります。特区では住宅として貸し出し、かつ民宿として貸し出せる事となります。これは空室率対策の特別な恩恵が受けられるのです。 東京の人口は約1315万人、福岡の人口は約507万人と多いにも関わらず政府の政策は人口集中の所に規制緩和が集中的に行われるのが実際です。空室率リスク対策としても人口集中及び規制緩和の地域を狙うのが得策でしょう。 (酒本 経営戦略塾)
Read More »不動産投資戦略 その5
1棟目を買うのは東京圏にする 人口減少社会において人口が増加している地域は47都道府県のうち、一極集中の東京、福岡、愛知、神奈川になります。東京の人口増は東京オリンピックの開催決定により、東京のインフラ整備が進み不動産価格が急騰しております。埼玉・千葉は地域により考察が必要です。埼玉は大宮より都心近隣、千葉は千葉市より都心近隣。大阪は以外にも人口減少傾向にあります。 一極集中は年々加速して東京・埼玉(大宮より都心近隣)・神奈川・千葉(千葉市より都心近隣)のいわゆる東京圏といわれる地域は、人口流入数が昨年対比で1万2884人増の年間10万9408人が流入して年々増加しております。さらにこの地域の特徴は大学や企業などが沢山あり単身者が多い事も特徴としてあげられます。労働者人口が毎年10万人都心に流入するという事は、計算上単身者向け住宅が毎年10万個必要となる計算です。 東京都心においては仕事を求めての注入が多い事により、ファミリータイプより単身者タイプの東京圏の需要が増えるのが予想されます。東京圏入居者の単身者は中堅層以下が多く、車の所有率が低い為に駅から徒歩圏内の物件を選ぶ事が重要になります。市場規模でいうと2010年に1.9兆円規模の単身者需要の希望が2030年に2.1兆円と2000億円規模で増えると予想されております。 1棟10室の部屋があったとすると10万÷10室=1万個需要がでます。つまりインカムゲインには需要増で空室リスクは低く、キャピタルゲインにおいては、東京オリンピックのインフラ整備における土地の高騰により売却増が狙えるのです。なぜ東京圏の土地が上がっているかというとREIT(不動産投資信託)つまり海外の投資マネーが大量に国内に流れ込んでいるからです。 REITという仕組みは米国が発祥でReal Estate Investment Trustの略でREITと呼ばれています。投資家から集めた資金で不動産などを購入し、その売却益や家賃収入を投資家に分配する金融商品です。従来の投資信託は主に有価証券を対象としてましたが、2000年11月に施行された改正証券投資信託法により不動産等も運用対象とすることが可能になりました。株式と同じように株式市場で売買されています。東京証券取引所は2001年にREITの売買市場を立ち上げました。 このREITの数字は毎年増加しております。理由としては円安傾向があり日本の不動産が買いやすい状況にある為にREITの数字が上がっているのです。中国最大の不動産会社「緑地集団」もみずほと提携して日本の不動産を買収して行くと発表しております。 ではオリンピック以降のその後はどうなるか、事例を検証してみるとロンドンオリンピック、北京オリンピックのその後も両方とも不動産は上昇しております。つまりインフラ整備が行われる事により、一極人口流入の流れが進みオリンピック以降もその傾向は続くと考えられます。 また中国ビザの中国政府の政策緩和により中国人の来日の増加が毎年起こっており、それも一つの要因として単身者タイプの不動産需要増が予想されます。2015年1月から中国人に対するビザの発給要件がさらに緩和され、具体的には有効期間中は何度でも日本に入国できる数次ビザの発給要件が緩和され、これまで求めていた日本への渡航歴要件の廃止や日本側身元保証人からの身元保証書等の書類要件が省略されました。皆さんも街中で中国人を見る機会が多くなったと思います。外国人を対象にしたホテル等も需要増となる事が予想されます。 この様に1棟目を買うのは戦略と戦術が必要でありこの様な必須不可欠な知識を皆さんと一緒に勉強して行きましょう。 (酒本 経営戦略塾)
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