不動産投資戦略　その６

国家戦略特区とは、政府が定めた特区で不動産や都心居住促進のための容積率、用途等土地利用規制の見直し、オフィスに近接した住宅の整備を促進する為、特区域では都市計画で定めた容積率を緩和する規制緩和の事です。政府が国家戦略住宅整備事業として規制緩和を中心に推進しております。

国家戦略特区は都市再生、創業、外国人材、観光、医療、介護、保育、雇用、教育、農林水産等ありますが、前回解説した人口流入の多い東京圏や、愛知県、福岡市、沖縄県等が主に内閣地方創生推進事務局から国家戦略特区に指定されております。また同時に前回解説した様にこの地域では人口増加を伴っております。

政府はこれを「経済社会の構造改革を重点的に推進することにより、産業の国際競争力を強化するとともに国際的な経済活動の拠点の形成を促進する観点から国が定めた国家戦略特別区域において規制改革等の施策を総合的かつ集中的に推進する」としております。

人口流入の多い地域が益々規制緩和が行われ不動産需要が生まれるのが実際です。具体的には土地の面積が同じでも2倍の大きさの不動産が建てられる場合、2倍のインカムゲインを得られる不動産建築が可能になります。不動産売却の時期が来た際にデベロッパーにより高値で売れる可能性を含むのです。

セミナーでも東京圏の区別の比較表を出して不動産投資をすべき具体的な地域を示しましたが、東京での特区指定は千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、江東区、品川区、大田区、渋谷区。神奈川では神奈川県全域と千葉県成田市。関西圏では京都府・大阪府・兵庫県。福岡では福岡市。他には兵庫県養父市、沖縄県等があります。やはり東京のみが結果として9地域も指定されています。

また国家戦略特区では賃貸住宅においては一定の要件を満たす空室は、旅館業法適用除外となり空室を貸し出せるようになります。東京五輪で増えると予想される外国人観光客を受け入れる目策もあります。特区では住宅として貸し出し、かつ民宿として貸し出せる事となります。これは空室率対策の特別な恩恵が受けられるのです。

東京の人口は約1315万人、福岡の人口は約507万人と多いにも関わらず政府の政策は人口集中の所に規制緩和が集中的に行われるのが実際です。空室率リスク対策としても人口集中及び規制緩和の地域を狙うのが得策でしょう。　　（酒本　経営戦略塾）