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不動産投資戦略 その5

1棟目を買うのは東京圏にする
人口減少社会において人口が増加している地域は47都道府県のうち、一極集中の東京、福岡、愛知、神奈川になります。東京の人口増は東京オリンピックの開催決定により、東京のインフラ整備が進み不動産価格が急騰しております。埼玉・千葉は地域により考察が必要です。埼玉は大宮より都心近隣、千葉は千葉市より都心近隣。大阪は以外にも人口減少傾向にあります。
一極集中は年々加速して東京・埼玉(大宮より都心近隣)・神奈川・千葉(千葉市より都心近隣)のいわゆる東京圏といわれる地域は、人口流入数が昨年対比で1万2884人増の年間10万9408人が流入して年々増加しております。さらにこの地域の特徴は大学や企業などが沢山あり単身者が多い事も特徴としてあげられます。労働者人口が毎年10万人都心に流入するという事は、計算上単身者向け住宅が毎年10万個必要となる計算です。
東京都心においては仕事を求めての注入が多い事により、ファミリータイプより単身者タイプの東京圏の需要が増えるのが予想されます。東京圏入居者の単身者は中堅層以下が多く、車の所有率が低い為に駅から徒歩圏内の物件を選ぶ事が重要になります。市場規模でいうと2010年に1.9兆円規模の単身者需要の希望が2030年に2.1兆円と2000億円規模で増えると予想されております。
1棟10室の部屋があったとすると10万÷10室=1万個需要がでます。つまりインカムゲインには需要増で空室リスクは低く、キャピタルゲインにおいては、東京オリンピックのインフラ整備における土地の高騰により売却増が狙えるのです。なぜ東京圏の土地が上がっているかというとREIT(不動産投資信託)つまり海外の投資マネーが大量に国内に流れ込んでいるからです。
REITという仕組みは米国が発祥でReal Estate Investment Trustの略でREITと呼ばれています。投資家から集めた資金で不動産などを購入し、その売却益や家賃収入を投資家に分配する金融商品です。従来の投資信託は主に有価証券を対象としてましたが、2000年11月に施行された改正証券投資信託法により不動産等も運用対象とすることが可能になりました。株式と同じように株式市場で売買されています。東京証券取引所は2001年にREITの売買市場を立ち上げました。
このREITの数字は毎年増加しております。理由としては円安傾向があり日本の不動産が買いやすい状況にある為にREITの数字が上がっているのです。中国最大の不動産会社「緑地集団」もみずほと提携して日本の不動産を買収して行くと発表しております。
ではオリンピック以降のその後はどうなるか、事例を検証してみるとロンドンオリンピック、北京オリンピックのその後も両方とも不動産は上昇しております。つまりインフラ整備が行われる事により、一極人口流入の流れが進みオリンピック以降もその傾向は続くと考えられます。
また中国ビザの中国政府の政策緩和により中国人の来日の増加が毎年起こっており、それも一つの要因として単身者タイプの不動産需要増が予想されます。2015年1月から中国人に対するビザの発給要件がさらに緩和され、具体的には有効期間中は何度でも日本に入国できる数次ビザの発給要件が緩和され、これまで求めていた日本への渡航歴要件の廃止や日本側身元保証人からの身元保証書等の書類要件が省略されました。皆さんも街中で中国人を見る機会が多くなったと思います。外国人を対象にしたホテル等も需要増となる事が予想されます。
この様に1棟目を買うのは戦略と戦術が必要でありこの様な必須不可欠な知識を皆さんと一緒に勉強して行きましょう。

(酒本 経営戦略塾)

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