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不動産投資戦略 その4

不動産投資戦略 その4
劣化対策等級を取得してキャッシュフローを良くする。
皆さんが車をローンで買う際に一括払い、12回払い、24回払い、36回払い、48回払い、60回払い、72回払いでは当然毎月の支払いも変わって来ます。これと同様に不動産を購入した際に何年で支払うかという融資期間がキャッシュフローを生む大きな要素となります。
そこで今回は劣化対策等数について学んでいきましょう。不動産が長持ちするということは不動産の価値が高いというのは単純に理解できると思います。しかし経済的な優遇を得られるようには見えません。しかしこの劣化対策等級を取得していると、銀行側に劇的に資産価値評価額を上げることができ、経済的優遇が得られるのです。
劣化対策等級というのは1~3までの3段階あり等級1は建築基準法を守っていれば取れる一番低いレベル、劣化対策等級3が最も高いレベルです。劣化対策等級が1つ上がれば25~30年の耐久期間が伸びるとされ、等級2なら50~60年、等級3なら75~90年は建物を使い続けることができるレベルということです。
投資対象を7000万程度の賃貸併用住宅とした場合、銀行は通常の耐用年数は22年としていますが、劣化対策等級2級以上を取得していると、耐用年数30年として融資期間を策定してくれるのです。
インカムゲインつまり家賃収入では、12年と20年ではその期間の違いの分だけ毎月の融資の返済額が変わりますから、キャッシュフローが出やすくなって投資物件としての収入が大きく上がることになります。短年で融資返済期間を組むと家賃収入に対して融資の返済額の割合が大きく、キャッシュフローが出にくいですが、融資返済期間が伸びることで毎月の手残り金額が数倍違うという場合もあります。車のローンの返済年数による毎月の返済額と同様な計算です。
キャピタルゲインの方でも考えてみましょう。つまり不動産の売却を10年でしたとして、その資産価値をどのように査定するのかを計算してみましょう。
不動産、今回は賃貸併用住宅を7000万円で建築したとすると、劣化対策等級を取らない状態では22年で価値ゼロに向けて資産価値が落ちていく計算になります。10年経つと22年ではあと12年持つという計算ですから、築10年では7000万円÷22年×12年=3818万円になります。
ところが劣化対策等級を取っていれば同様に計算すると、10年経つと30年ではあと20年持つという計算ですから、築10年では7000万円÷30年×20年=4666万円となります。その差は約848万円にもなります。銀行の査定評価が大きく変わることで売却した時に結果的に高値で売却できることになるのです。
もし劣化対策等級を取らなくても融資の下りやすい地方銀行等により、安易に30年間の銀行融資が受けられた場合でも、売却のタイミングが来た際に銀行の査定額が変わってくるのです。劣化対策等級は施工段階と完成後の検査機関の検査後に、住宅性能評価書を交付されます。新築する時にしか取得できません。これから賃貸併用住宅を建てたいと考えている人は、必ず劣化対策等級2級以上を取得することを忘れないようにするのが賢明です。 (酒本 経営戦略塾)

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