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不動産投資戦略 その2

レバレッジをかける
レバレッジという言葉をご存じでしょうか? レバレッジとはテコの原理のように、少ない力で大きな物を持ち上げることを意味します。不動産投資の世界や株・FXではこの言葉が頻繁に登場します。投資の世界でのレバレッジの意味は融資の力を借り最低限の自己資金で大きな金額を動かすことです。不動産投資は銀行の融資で不動産の購入や経営ができるわけですから、これほどレバレッジの効く投資はありません。
株式は信用取引が3倍、FXは25倍と法律で決まっておりますが、不動産においてはフルローンが組めるためにこれ限りではありません。不動産投資の最大の魅力は銀行融資を元にフルローンで投資できるという点です。日銀のマイナス金利政策にて貸出金利も低く比較的少ない自己資金での購入が可能となり、スルガ銀行など銀行によってはフルローンが組める時代になりました。1棟あたりに充当する自己資金を抑える事により短期間で棟数を増やす事も可能となります。銀行が融資のハードルを下げてる今は不動産投資は一種の時流やタイミングであると言えます。
政府が日銀の政策を変えれば米国大統領が変わって政策が180度変わるものもあるので、そうなると現在の様な不動産投資ブームのチャンスは逃す事になります。現在が不動産投資のいい時期であると言えます。
最初に不動産投資としてまず頭に浮かぶのは区分マンションと思います。区分マンションは価格も手頃でリスクも少ないというイメージがあるかも知れませんが、空室になった途端に収入がゼロになってしまいそれどころか管理費、修繕積立金、金利返済の支払いのみが残る形となります。1棟買いの場合では8割の入居でも収入がゼロになるという事は無く、また家賃の操作により安定したインカムゲインを得る事が出来ます。インカムゲインは全体家賃×入居率で調整が効くわけです。
同じ不動産の融資でもマイホームと不動産投資では性格がまったく異なります。マイホームというのは資産と思われがちですが、ロバート・キヨサキの「金持ち父さん・貧乏父さん」の本にある様に利益を生むものを「資産」と捉えるならば、前者は利益を生まず消費するだけ、不動産投資はインカムゲインとキャピタルゲインを得られる「資産」となります。
またマイホームは個人の信用力・収入が審査の軸となりますが、不動産投資は個人の信用力よりも物件そのものを担保とする為、物件のインカムゲイン(家賃)の事業計画書が審査の軸となります。不動産投資はまずこの根本を理解しておく必要があります。
ではどの銀行で融資を受けるべきか?
地銀はメガバンクと比べて融資が通りやすいのです。さらに都市銀行と地銀を比較すると地銀の方が融資は通りやすいのです。自身に一定の700万円以上の収入と物件の利回りが高ければ1棟をフルローンで借りられることも可能です。地銀を利用する際の注意点は、対象物件・住居・勤務地などが営業エリア内にあることが前提となっている場合が多いので、地域の銀行はどこが良いかを吟味する必要があります。 (酒本 経営戦略塾)

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