Home / Uncategorized / 不動産投資戦略 その11

不動産投資戦略 その11

リーシング戦略

今日はインカムゲインにおけるリーシング戦略について学びましょう。不動産投資においてインカムゲインとは家賃収入との事だとは以前学んだと思います。今回の「リーシング」という言葉は不動産業界では賃貸の不動産物件に対してテナント仲介業務を行うことを意味します。インカムゲインは家賃に入居率を掛けたものになりますから空室を作らない為の戦略が必要になります。

空室が埋まらなければインカムゲインが減るわけで、特に地方ではそこのリーシング戦略が必要になります。まずリーシングで必要なのが地域の仲介業者様への物件認知度、図面の分り易さ、物件の適正賃料、競合比較、ターゲット属性等があります。家賃を下げれば満室になるという安易な考えは愚の骨頂であり、インカムゲインも下がる事となります。それよりは上記を踏まえて満室経営を目指す事です。

不動産業界にありがちなのがモノクロのFAXの様な図面。実際の建物がどんなに素敵でも物件図面がモノクロならその素晴らしさは伝わりません。内装設備がいかに最新でも写真がなければイメージも沸きません。図面と言えばモノクロが当たり前だと考えているオーナー自身が、まず街の不動産屋でカラ―の部屋の写真付きの図面を自分の目で見てみる事です。するならばその差は歴然なのが分かると思います。

仲介業者に訪問しカラーで見やすい図面として営業して貰う必要があります。これは一種のマーケティングであり、家賃を下げる前にリーシング戦略を立て直してみる必要があります。投資した不動産に入居者を紹介する可能性のある仲介業者の数をまず把握する必要があり、そして仲介業者の連絡先や情報をデータ化しておく事も必要になります。

米国の事例を見てみると、オンライン不動産情報サービスを展開するZillow(米国NASDAQ)という会社がZestimateと呼ばれる独自の手法で推計し住所を入力するだけで、隣の家の価格や賃料の時系列推移を示してくれるサービスを展開しています。米国では不動産業者や居住用不動産への投資家にとっても必須のデータとなっております。

またコピーライティングにおいては、最近では「デザイナーズ・マンション」、「デザイナーズ・アパート」、「ウォシュレット付トイレ」、「オートロック」や、昔から馴染みのある言葉であれば、「新築」、「日当たり良好」、「閑静な住宅街」、「コンビニ徒歩3分」等、入居意欲が湧く様なキーワードを散りばめる必要があります。

About sakemoto

経営戦略塾(KSJ)・代表取締役  早稲田大学教育学部理学科を卒業してナガセ・船井総研を経て、渡米し米国勤務。外資系プライベート・エクイティ・ファンドを経て現在は外資系プライベート・エクイティ・ファンドを中心に指導をしております。米国GLGカウンシルメンバー。

Check Also

ウサギは亀に負ける??!

不動産投資において、経営同様、 …

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です