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不動産投資戦略 その10

不動産投資においての法人化した方がいい場合 それは収益900万円が分岐点になる。

よく法人化した方が節税できるとの話は聞くと思いますが、それはどんな場合でまたどんな優遇があるのでしょうか?

個人の場合の課税所得税率(所得税・住民税)は195万円以下が15%、330万円超から695万円以下が30%、695万円超から900万円以下が33%、900万円超から1800万円以下が43%、1800万円超が50%となります。個人で年収1800万以上だと何と半分が税金で支払う事になります。

法人の場合の税率は400万円超から800万円以下が約25%、800万円超が約38%となります。上記の個人との比較で分かるのはその分岐点は年収(収益)が900万円である事が分かると思います。

またリフォームなどで不動産所得がマイナスになった場合は個人では3年間しか繰り越せません。しかし法人ではマイナスを9年間繰り越すことができます。3倍の期間で調整が効くのです。また法人化をすると利益を役員報酬として処理をして税金を格段に安くする事ができます。

例えば上の数字に当てはめてみると、900万円の収益だと個人のままだと税率が43%ですから387万円の課税(所得税・住民税)、法人だと法人税は38%で約342万円になります。さらに、この900万円を家族を5人役員登記をしてそれぞれ180万円ずつ役員報酬(195万以下)として支払えば個人所得としての税率は15%の為に、全体の税金は約135万円になります。節税の基本は個人と法人の税率の差にあります。家族に分散化して支払う形を取れば法人化することで最大の節税効果が得られることになります。

昨今の税制改革によりこの税率は法人は下がり、個人は上がる傾向があります。また900万円以下の所得とするならば個人としてでも大丈夫ですが、2棟目、3棟目と買い増して行き銀行融資を組む場合や、オーナーが高齢の方は個人では融資が組めない為、法人の方が有利になります。黒字決算を3期以上続ければ銀行から融資も下りやすくなります。

しかしスルガ銀行などは最初の融資は個人に対して行うので、法人化での計上のタイミングはこの様な融資条件や所得も考慮したうえでタイミングを見て行うのが得策です。その他では法人の場合他の経費と不動産の収益を損益計算できるためその優遇も受けられます。

注意点は、1棟目を買う際にいきなり法人化するのは税務申告や税理士の処理費用などがかかり、個人事業者の場合は最大で65万円の青色申告特別控除が可能ですが、法人にはその控除がありません。よって上記の900万円の数字の分岐点を考慮して法人登記をする事が重要となります。

About sakemoto

経営戦略塾(KSJ)・代表取締役  早稲田大学教育学部理学科を卒業してナガセ・船井総研を経て、渡米し米国勤務。外資系プライベート・エクイティ・ファンドを経て現在は外資系プライベート・エクイティ・ファンドを中心に指導をしております。米国GLGカウンシルメンバー。

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